Imóvel na planta: Pagar logo as prestações ou aplicar em algum investimento?

outubro 17, 2008 on 1:03 pm | Em Crédito, Imóveis, Interação |

O Jonathan pergunta:

Olá Beto!

Estou adquirindo um imóvel aqui em Brasília na planta. A expectativa é de que ele seja entregue no começo de 2010. Apesar dessa crise toda, aparentemente me parece que o mercado imobiliário brasileiro não sofreu grandes abalos. Com isso fiquei na dúvida de qual seria a melhor opção para se quitar o saldo devedor: antecipar ao máximo as prestações restantes e tentar liquidar o valor antes da entrega ou fazer outro tipo de investimento e financiar as chaves.
Será que é possível acreditar no mercado de imóveis?

Abraço!

Olá, Jonathan,

Com relação ao mercado de imóveis, ele pode ser uma opção boa ou ruim. Se a recessão chegar por aqui, vai faltar comprador e o preço dos imóveis irá cair. Outra coisa que pode pressionar a queda é uma possível falta de financiamentos por parte do mercado financeiro. Esta última possibilidade tem uma baixa probabilidade porque a Caixa irá continuar com a “carga toda”, emprestando. O lado positivo (no que se refere a um aumento no preço), mas não tão provável, reside no fato das pessoas ficarem com medo do sistema financeiro, situação na qual pode haver uma procura dos que têm grande quantidade de dinheiro disponível por imóveis.

Dessa forma, o cuidado que você tem que ter quando compra imóvel na planta é que o preço do imóvel é mais caro do que o de um pronto e, além disso, você corre algum risco (ainda que minimizado pelas recentes alterações na lei) no que se refere à solidez da construtora ou, ainda, dos clientes que adquiriram o mesmo imóvel que você (eles podem ter dificuldades em pagar as prestações e a construtora sofrer com isso).

Dito isso, vamos ao seu ato: você “travou” o preço do imóvel (comprou e concordou em pagar um determinado preço) e “destravou” a variação de algum indexador (tipo INCC), isto é, você está sujeito à variação deste índice. Minha expectativa é a de que ele vá subir ainda um bom tempo, por conta da variação na cotação do dólar e de um aquecimento do mercado de insumos (materiais de construção, mão de obra), não necessariamente o de vendas de novos imóveis, mas para entregar os projetos já contratados.

Eu entendo que você tem um problema de “hedge” (proteção). Vou traduzir: uma dívida em INCC (ou seja lá que índice for) e uma renda em reais. Se você fizer alguma aplicação financeira, seu objetivo deve ser o de proteger os seus reais de modo que eles não variem menos do que o INCC.

A proteção natural seria reduzir ao máximo o saldo devedor, como você mesmo sugeriu. Nesse caso, você corre o risco da construtora.

Infelizmente, você não vai encontrar no mercado um hedge perfeito (uma proteção perfeita, de modo que o ganho que você tenha com o investimento seja igual à variação do índice). O que você pode achar são investimentos em títulos do Tesouro indexados à inflação (IPCA), mais juros. A parte do IPCA poderia ajudar a aproximar o rendimento da variação do INCC, embora eles tenham ficado bem distintos nos últimos tempos, com o INCC na dianteira (o que é péssimo para você). É apenas uma sugestão para o caso de você estar meio “desconfiado” da construtora.

Se for optar por isso, pense em títulos vencendo no momento (um pouco antes) das chaves, porque se forem mais longos eles apresentam risco para você e vão piorar a sua proteção.
Perceba que esta estratégia só se aplica para o caso de você querer se proteger do risco da construtora não ter condições de entregar o imóvel. Se não for esse o caso, antecipe prestações. Se quiser ainda uma opção intermediária, faça os dois (poupe uma parte e antecipe outra).

Boa sorte.

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