O Jonathan pergunta:
Olá Beto!
Estou adquirindo um imóvel aqui em Brasília na planta. A expectativa é de que ele seja entregue no começo de 2010. Apesar dessa crise toda, aparentemente me parece que o mercado imobiliário brasileiro não sofreu grandes abalos. Com isso fiquei na dúvida de qual seria a melhor opção para se quitar o saldo devedor: antecipar ao máximo as prestações restantes e tentar liquidar o valor antes da entrega ou fazer outro tipo de investimento e financiar as chaves.
Será que é possível acreditar no mercado de imóveis?Abraço!
Olá, Jonathan,
Com relação ao mercado de imóveis, ele pode ser uma opção boa ou ruim. Se a recessão chegar por aqui, vai faltar comprador e o preço dos imóveis irá cair. Outra coisa que pode pressionar a queda é uma possível falta de financiamentos por parte do mercado financeiro. Esta última possibilidade tem uma baixa probabilidade porque a Caixa irá continuar com a “carga toda”, emprestando. O lado positivo (no que se refere a um aumento no preço), mas não tão provável, reside no fato das pessoas ficarem com medo do sistema financeiro, situação na qual pode haver uma procura dos que têm grande quantidade de dinheiro disponível por imóveis.
Dessa forma, o cuidado que você tem que ter quando compra imóvel na planta é que o preço do imóvel é mais caro do que o de um pronto e, além disso, você corre algum risco (ainda que minimizado pelas recentes alterações na lei) no que se refere à solidez da construtora ou, ainda, dos clientes que adquiriram o mesmo imóvel que você (eles podem ter dificuldades em pagar as prestações e a construtora sofrer com isso).
Dito isso, vamos ao seu ato: você “travou” o preço do imóvel (comprou e concordou em pagar um determinado preço) e “destravou” a variação de algum indexador (tipo INCC), isto é, você está sujeito à variação deste índice. Minha expectativa é a de que ele vá subir ainda um bom tempo, por conta da variação na cotação do dólar e de um aquecimento do mercado de insumos (materiais de construção, mão de obra), não necessariamente o de vendas de novos imóveis, mas para entregar os projetos já contratados.
Eu entendo que você tem um problema de “hedge” (proteção). Vou traduzir: uma dívida em INCC (ou seja lá que índice for) e uma renda em reais. Se você fizer alguma aplicação financeira, seu objetivo deve ser o de proteger os seus reais de modo que eles não variem menos do que o INCC.
A proteção natural seria reduzir ao máximo o saldo devedor, como você mesmo sugeriu. Nesse caso, você corre o risco da construtora.
Infelizmente, você não vai encontrar no mercado um hedge perfeito (uma proteção perfeita, de modo que o ganho que você tenha com o investimento seja igual à variação do índice). O que você pode achar são investimentos em títulos do Tesouro indexados à inflação (IPCA), mais juros. A parte do IPCA poderia ajudar a aproximar o rendimento da variação do INCC, embora eles tenham ficado bem distintos nos últimos tempos, com o INCC na dianteira (o que é péssimo para você). É apenas uma sugestão para o caso de você estar meio “desconfiado” da construtora.
Se for optar por isso, pense em títulos vencendo no momento (um pouco antes) das chaves, porque se forem mais longos eles apresentam risco para você e vão piorar a sua proteção.
Perceba que esta estratégia só se aplica para o caso de você querer se proteger do risco da construtora não ter condições de entregar o imóvel. Se não for esse o caso, antecipe prestações. Se quiser ainda uma opção intermediária, faça os dois (poupe uma parte e antecipe outra).
Boa sorte.
Olá Beto!
Aproveitando a discussão sobre o índice INCC, gostaria de esclarecer uma dúvida. Tenho um consorcio contemplado, cujo o reajuste é o INCC. Adquiri esse consorcio a um ano atras, estou pretendendo adquirir um imovel, no entanto, não sei se utilizo essa carta ou faço um financiamento bancário (caixa). Se utilizar a carta, o prazo para pagá-la é de 8 anos. Como esse índice se comportará? Estou preocupado. Caso deseje vendê-la vou perder um pouco, pois tenho urgencia na compra do imovel. O que faço?
Abs
Alexandre
Olá, Alexandre,
Sobre o INCC você me pergunta: “como esse índice se comportará?” e eu respondo que é difícil prever.
A princípio, há uma tendência de que ele perca um pouco de força nos próximos meses, em função de uma menor procura por imóveis.
Isso não é garantia, contudo, que continue assim nos próximos 8 anos.
Eu não gosto de consórcio e concordo plenamente que você perderá dinheiro se for vender o seu.
Se você acha que o valor da sua carta é suficiente para a compra do seu imóvel, acredito que, uma vez que o mico, digo, o consórcio já está na sua mão, pode ser uma boa você ficar com ele.
É sempre bom fazer alguns cálculos, mas o que você tem que ver é o quanto você perderia com o valor de venda do consórcio e comparar com o que irá gastar a mais no financiamento imobiliário.
Essa perda deve ser computada como custo do financiamento imobiliário, o que aumenta o espaço que o INCC pode subir para ser menos vantajoso que os juros do empréstimo.
Além disso, o financiamento tem, exclusivamente na sua situação (que já está com o consórcio), o fato de ser mais longo, o que irá fazer com que você se acomode e pague mais juros.
Espero que tenha levantado alguns pontos relevantes para a sua reflexão.
Abraço do Beto
comprei um apartamwnto na planta,os corretores nao me informaran que a correção era o incc, e agora quero desistir da compra, posso?
Olá, Jairo,
Não sou advogado, mas creio que a única forma de desistir é se você provar que não foi informado desta situação.
O problema é que há um contrato que você assinou.
Abraço do Brto
Parabéns, Beto, pelo seu conhecimento e pela ajuda
quando nos esclarece estas dúvidas…obrigado mesmo.
Beto Veiga, primeiramente, parabéns pelos comentários, são muito importante para nós que estamos comprando nosso primeiro imóvel…
Fiquei com uma dúvida sobre a sua primeira resposta para o Jonathan.
Estou comprando um imóvel na planta e a entrega será daqui 2 anos, o valor do imóvel é de 300 mil, eu tenho quase todo o valor aplicado em rendimentos com variações de 0,85% ao mês bruto. A variação das parcelas do imóvel são pelo INCC até a entrega das chaves e a construtora é bem sólida e de nome no mercado. O que é mais vantajoso para mim, deixar o dinheiro aplicado e pagar aos poucos à construtora ou já pagar praticamente tudo agora e pagar o pouco que resta na entrega das chaves? obrigado. Abs
Beto Veiga, primeiramente, parabéns pelos comentários, são muito importantes para nós que estamos comprando nosso primeiro imóvel…
Estou comprando um imóvel na planta e a entrega será daqui 2 anos, o valor do imóvel é de 300 mil, eu tenho quase todo o valor aplicado em rendimentos com variações de 0,85% ao mês bruto. A variação das parcelas do imóvel são pelo INCC até a entrega das chaves e a construtora é bem sólida e de nome no mercado. O que é mais vantajoso para mim, deixar o dinheiro aplicado e pagar aos poucos à construtora ou já pagar praticamente tudo agora e pagar o pouco que falta na entrega das chaves? obrigado. Abs
Olá, Renato,
Muito obrigado!
O caso do Jonathan ele quitou a parte que não entra no financiamento, este último é muito caro e será feito a IGP-M +1% am.
No seu caso, não acho que a variação do INCC será muito maior do que o rendimento que você obterá nos investimentos, todavia, é bom se precaver de alguma alta mais acentuada da inflação. Pelo que pude ver, as construtoras estão desacelerando um pouco, o que pode minorar a pressão sobre os preços dos materiais e salários.
Abraço do Beto
Ola, Beto.
Assim como o Renato, gostaria de parabeniza-lo pelos conselhos.
Também estou adquirindo meu primeiro imóvel e me sinto meio perdida com relação a antecipar o saldo devedor (em 50%) ou fazer alguma aplicação com o dinheiro que tenho em mãos. A construtora eh solida e a entrega do imóvel esta programada para 06/13.
A aplicação que pesquisei rende a CDI+15% (um plus)e tem que descontar o IR 22,5%.
Na antecipação a construtora me deu um desconto de 0,5% a.m (6% ao ano)achei pouco, porem fazendo uns cálculos da rentabilidade da aplicação e levando em consideração o custo da oportunidade de não pagar o INCC em cima de um montante maior, acho que seria melhor antecipar… Mas, se o INCC for ter queda? E com a expectativa da redução da SELIC? E agora, Beto? O que fazer????
Olá Beto!
Estou na mesma situação da Alana. No meu caso acabei de comprar um imóvel na planta, com previsão de entrega para dezembro de 2015.
Nesse tempo, preciso pagar 42 semestrais, mais 4 parcelas nos proximos 120 dias e mais seis semestrais, totalizando a preços de hoje algo em torno de 37% do valor do imóvel.
Com a tendência de baixa da Selic, será um bom negócio seguir o fluxo da contrutora (não me preocupo com a possibilidade de atrasos ou problemas com a contrução, pois a contrutura é bastante sólida) e pagar essas parcelas indicadas até a entrega das chaves, deixando uma reserva de capital aplicada?
Hoje consigo um rendimento bruto mensal de 0,85% e em março o INCC variou em torno de 0,40%. O que o senhor recomenda?
Grato!
Olá, Alana, e Rodrigo,
Meus amigos, agradeço os elogios.
Eu estou com dificuldades para dar uma resposta específica, sem fazer contas. Não há como esclarecer a pergunta sem abrir uma planilha e fazer algumas simulações.
O que vocês precisam fazer, em última instância, é isso.
Coloquem os valores numa planilha e vejam o que dá. O máximo que posso fazer no momento é dizer que, se a construtora for boa mesmo e vocês não tiverem uma aplicação com retorno bem bacana, não dá para ganhar muito dinheiro. Se lerem novamente a postagem verão o que estou dizendo.
Só para quebrar o galho, 115% do DI implicam em juros líquidos de 9,01% em um ano, se a taxa DI ficar em 9,5% (façam uma regra de três para uma taxa menor).
Abraço do Beto
Beto, tudo bem?
Adquiri um lote em condomínio residencial ainda em construção, pelo valor nominal de R$74.901,80.
Sinal de R$3.745,09;
Parcelas mensais sucessivas: 70 x 888,12;
Parcela intercalada de R$3.745,09 em 08/12/2011;
Parcela de entrega da unidade: R$5.243,13, em 08/12/2012.
É previsto Correção Mensal pelo INCC em todas as parcelas acima até a entrega da unidade; e pelo IGPM + 1% de juros ao mês após a entrega, prevista para 12/2012.
Até o momento já paguei o sinal, uma parcela intercalada e 10 parcelas mensais.
Minha dúvida é a seguinte:
A partir deste mês pretendo pagar a prestação do mês, e de forma concomitante, antecipar de trás para frente uma parcela adicional. Neste próximo mês, por exemplo, pretendo pagar a parcela 11 e a 70. Depois a 12 e a 69, e assim por diante.
A vendedora, contudo, se nega a excluir o índice de correção monetária referente à parcela que pretendo antecipar. Alega que está contratualmente previsto a correção mensal do saldo devedor total pelo INCC, como forma de manutenção do equilíbrio contratual.
Em termos práticos, esse mês paguei a parcela 10 no valor de R$947,31, e eles me cobram pela de n. 70 a mesma quantia!
Está correto imputar índice de correção monetária mesmo na hipótese de antecipação do pagamento? Pela parcela 70 não deveria pagar o valor original, de R$888,12?
Me de uma luz, por favor! Um abraço,
Roberto
Olá, Roberto,
A parcela que você quer antecipar deve ser corrigida pela variação do índice contratado até a data de pagamento, mesmo que seja paga antecipadamente.
O que acontece é o seguinte: quando você compra um imóvel e faz estes parcelamentos, o incorporador faz uma inclusão de “juros” nas parcelas futuras. Por isso, caberia um desconto, mas não a exclusão da correção da data da venda até o momento da liquidação.
Abraço do Beto
Olá Beto, comprei um imóvel na planta e gostaria de adiantar as parcelas intermediárias bem como a das chaves. Essas prestações são corrigidas (até a entrega do imóvel) pelo INCC. Seria vantajoso fazer um empréstimo consignado para quitar essas prestações, ou seja, fazer uma troca de dívida?
Queria saber qual desconto tenho em antecipar a intercalada que iria ser em janeiro pra agora?
Olá, Ícaro,
Esta pergunta deve ser feita à construtora. Eles que têm o plano de pagamento.
Abraço do Beto
oi, depois da compra de um imóvel na planta, se eu antecipar o pagamento de um boleto que seria só em dois meses, o resto dos boletos vão ser antecipados também ou somente o primeiro?