Como negociar o financiamento imobiliário
Moisés me pergunta:
Como você observa o crescimento de bancos privados, como Santander e HSBC, num segmento [financiamento imobiliário] até então dominadíssimo pela Caixa? Como negociar bem com os bancos privados?
Um abraço,
Moisés
Há alguns indicadores para fomentar a procura desses bancos por incrementar sua carteira de crédito imobiliário. Um deles é a forte captação de Poupança, o que os leva à necessidade de alocar esses recursos. A outra é a expectativa de alongar o prazo das suas carteiras de crédito com a manutenção de taxas de juros mais elevadas.
A Caixa domina este segmento por algumas razões: tem um grande número de depositantes de Poupança, recebeu um monte de “tralhas” dos bancos que quebraram (repassando-os depois para a Empresa Gestora de Ativos – EMGEA), mas mantendo algumas operações que estavam apresentando resultado positivo, gere as aplicações com recursos do FGTS, que são mais baratos.
Essas características, que poderiam ser acrescidas das novas medidas do plano Minha Casa Minha Vida, vão reforçar ainda mais a posição dominante da Caixa. Por outro lado, há uma atuação dos bancos privados em buscar alocar melhor os recursos da Poupança, da forma mais eficiente possível, o que nem sempre significa investir em financiamento imobiliário. O Conselho Monetário Nacional possibilita aos bancos outras estruturas de negócios para que sejam considerados como financiamento para comparar com a o saldo de Poupança, tais como a compra de fundos imobiliários. Para você ter uma ideia, verifique o que dizia o relatório estatístico de junho de 2009 (último disponível) do Banco Central sobre o assunto:
O quociente Aplicações Totais / Exigibilidades – que mede o cumprimento dos percentuais mínimos de aplicação em financiamentos imobiliários estabelecidos pelas normas do CMN – comparando-se
maio de 2009 com junho de 2009, cresceu de 106,97% para 107,86% nas instituições privadas, decresceu de 98,96% para 98,53% nas instituições públicas e cresceu de 105,11% para 105,72% nas caixas econômicas.
Note que os bancos privados estão, em média, aplicando mais do que o necessário, quando comparado com os bancos públicos e, ainda mais do que as caixas econômicas (só há uma hoje no Brasil, que é a Caixa).
Quando você for procurar um financiamento imobiliário, antes de negociar com qualquer banco privado, você precisa visitar a Caixa para saber se algum dos programas com recursos do FGTS se aplica a você (há restrições de renda).
Feito isso, procure os demais bancos para procurar negociar, com base nas informações disponíveis. Lembre-se que os dois sistemas de financiamento que são o Sistema Financeiro de Habitação, conhecido como SFH, e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) .
O SFH limita o valor máximo das taxas de juros cobradas, enquanto o SFI as taxas são livremente pactuadas. No SFH, o sistema de retomada dos imóveis é mais favorável ao mutuário inadimplente, enquanto no SFI vale a alienação fiduciária do imóvel, o que facilita a tomada do bem.
Finalmente, procure fazer o financiamento no menor prazo possível, para diminuir o montante de juros pagos. Quanto mais longo o contrato, maior o volume de juros que você irá pagar.
A regra, no caso de negociação, portanto, é pesquisar e pechinchar muito.
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Caro Beto,
Após tomar conhecimento das novas regras dos seguros habitacionais, compareci à uma agência da CEF afim de obter informações sobre o cumprimento destas novas regras, pois possuo financiamento pela CEF.Lá fui informado que se aplicam apenas aos novos contratos e que eu não teria direito. Ora, na mídia e inclusive no IDEC consta que os antigos contratos também poderão trocar de seguradora. Quem está com a razão? Onde consta nas regras: Resoluções 3.811/09, do CMN (Conselho Monetário Nacional), e 205, da CNSP (Comissão Nacional de Seguros Privados) esta possibilidade? Desde já agradeço.Nival Martins Correa
Olá, Nival,
Para mim, a resposta à sua pergunta está no artigo 6° da Resolução 3.811:
“Art. 6º A instituição integrante do SFH deverá aceitar a mudança de apólice, por opção do mutuário, durante o curso do contrato de financiamento habitacional, desde que:…”
Dê uma lida e confira você mesmo.
Abraço do Beto
gostaria desaber se ten como renegociar um finanacimento fis um com a caixa em 2008 e as taxas eram de 5,500 nominal e 5,6409 efetiva e agora sao de 4,5 nominal e 4,60 efetiva tenho como renegociar iso o utenho que continnuar pagando eses juros ate o fin do contratto? desde ja agradeco abrigado
Olá, Marcio,
Procure um outro banco e conte a sua história. Depois com as informações qye este novo banco lhe passar, procure a Caixa e veja o que eles dizem.
Abraço do Beto
Comparando banco privado e estatal,quais os riscos de financiar um imóvel por um banco privado numa possivel crise economica ou do banco que finaciou?
Desde já agradeço,
Walter Sousa
Olá, Walter,
Se você está procurando financiamento, não interessa a origem do banco. O problema é ver a taxa de juros cobrada.
Abraço do Beto
Meu filho fez um financiamento imobiliário no HSBC para pagar em 30 anos.Ja pagou um ano e dois meses.O seu saldo devedor atual escrito no boleto é de 64249,00 (aproximadamente).Como tem condições de quitar totalmete,entrou em contato com o banco para efetuar o pagamento e recebeu a informação que teria de pagar 65000,00 ;seu saldo devedor ,segundo o banco.Isto está certo? Em caso de quitação total não se tem abatimentos, principalmente dos juros ? Como fazer para conseguir uma melhor negociação?
Olá,
Antes de tudo, parabéns por este blog. Peço uma dica sua:
Eu minha esposa estamos prestes a receber um apartamento novo (na planta). O saldo devedor é de 180 mil. Temos uma casa que vale mais ou menos esse valor. Pergunta: o que compensa mais: FINANCIAR O SALDO DEVEDOR POR ALGUM BANCO ou VENDER A CASA E QUITAR O SALDO DEVEDOR? Estamos em dúvida se compensa alugar a casa (hoje uns R$ 650,00 mês) ou quitar o saldo devedor do apartamento e ficar sem dívidas.
Wellington