Quando estamos decidindo entre tomar um empréstimo ou não, é necessário ter em mente os custos que incorrerão e os benefícios que estão sendo obtidos por ele (empréstimo). Não é diferente no caso dos financiamentos da casa própria.
Vamos para a pergunta da Marcela:
Oi Beto, tenho uma dúvida, você pode me ajudar, por favor?
Comprei um apartamento ano passado e financiei R$100.000,00 a 8,89%a.a. em 120 parcelas, amortização SAC.
Peguei a 1ª prestação dia 17/01/2011 no valor de R$ 1.631,85.
Hoje, dia 04/07, já paguei 6 parcelas – total de R$ 10.094,89 e meu saldo devedor ainda é de R$ 95.534,66.
Ainda não fiz a 1ª retirada do FGTS após a entrada e tenho R$ 4.484,27 de saldo. Juntei na poupança R$4.000,00 e no CDB R$10.000,00
Minha dúvida é: devo pegar esses R$ 18.484.27 e fazer uma amortização do saldo devedor ou deixo esse dinheiro na poupança rendendo até eu juntar o suficiente para quitar??? Obrigada!!!!!
A primeira parte da consideração diz respeito ao custo do dinheiro. Nos últimos 6 meses foram gastos mais de R$ 1.000 em juros, que realmente irão caindo, mas ainda assim são mais de R$ 1.000. Este é o “aluguel” dos R$ 100.000,00.
Bom, como se pode notar, com o passar do tempo o valor do saldo devedor vai baixando e, consequentemente o preço do “aluguel” também.
Mas o que fazer, então? Se o dinheiro que está nas aplicações estiver rendendo mais do que os juros sendo pagos, então o melhor é juntar o dinheiro por lá, mas não é o que se pode verificar com relação ao FGTS e à Poupança. Ambos sempre renderão menos do que o crédito imobiliário cobra pelo simples motivo de que os juros pagos por lá servem para remunerar os depositantes destes dois (FGTS e Poupança).
No caso do CDB, poderia até ser uma opção manter o dinheiro aplicado, mas talvez a diferença de ganho seja tão pouca que não valha a pena. Principalmente, porque sobre o saldo devedor se aplica o seguro. Quanto maior for o saldo, maior o prêmio a pagar.
Por outro lado, o que sempre deve ser considerado é que este tipo de financiamento é um dinheiro relativamente barato tendo em conta as outras opções que os credores do nosso querido País oferecem.
Lembro a todos o seguinte: sempre que for utilizar o FGTS, o faça para reduzir o saldo devedor. A redução das prestações só deve ser “adotada” se a sua situação financeira estiver muito difícil.
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Beto, URGENTE, por favor me dê uma luz.
Minha filha comprou apartamento há 5 meses com parcelas corrigidas pelo INCC e depois da entrega financiará pela CEF ou entrará na PRICE ou ainda se tiver condições, o que será difícil, quitará.
Tem hoje um razoavel valor em poupança.
Compensa antecipar parcelas do INCC que comecaram em maio com 1500,00 e já beira os 1600,00? ou compensa pagar as pós chaves?
Ela tá muito preocupada.
Percebo que a variação do INCC e POUP até agora está quase 1% a maior no INCC
Bom dia Beto.
Gostaria de um esclarecimento sobre como devo calcular a amortização de um Financiamento Imobiliário que tenho junto a Caixa, é recente, paguei até o momento 4 parcelas na faixa de R$ 800,00, taxa de juros 6,51%, o valor do financiamento é de 68172,00 em 144 meses (12 anos).
Bom, mas não fiz uso do FGTS e no próximo ano, vou poder utilizá-lo + a grana que estou juntando todos os meses.
Como faço para saber calcular, é do final para o começo, o calculo é direto???
att
Wellington
Olá Beto,
A minha duvida é relativa a quitação antecipada de um financiamento do tipo SAC:
Tenho 42 prestações restantes de um financimento imobiliário do tipo SAC, gostaria de saber, se existe algum desconto no caso de quitação total antecipada.
Pelo o que eu entendo, não. O saldo devedor é o valor sem o cálculo dos juros, que são feitos apeas no final do mes.
Estou correto?
E com relação aos seguros e taxas que pago em cada prestação? Nem nestes valores eu teria um desconto?
Um Abraço
Meu apto esta para ser entregue. De incc pagarei 9 mil reais. E tenho mais 40 mil para dar de entrada. E melhor amortizar pela construtora ou pelo banco?
Olá, Rafael,
Você está correto.
Os seguros e taxas não estão no saldo devedor.
Abraço do Beto
O juros, e o seguro já não está calculado nas parcelas? E já não são fixos? Ou durante o ano tem um ajustes nas parcelas?
Obrigado
prezado Beto,
financiei meu apto para 180 meses e meu saldo devedor é R$ 105.000,00. paguei até agora 39 parcelas. tenho R$ 20.000,00 na poupança.
interessante que no contrato consta o seguinte:
“o abatimento do montante oferecido para amortização será precedido da cobrança de juros remuneratórios”
mesmo assim, vale a pena amortizar?
se sim, é melhor reduzir a qtde de parcelas ou o valor da parcela?
grato pela atenção,
Fábio – Aracaju/SE
Beto, imagino que vc receba centenas de questionamentos semelhantes a este meu. Por isso entenderei perfeitamente se vc não conseguir me responder. Em todo caso, como não me custa (quase) nada colocar para vc minha situação, aqui vai: Sou servidor público federal e estou chegando à metade de um financiamento imobiliário que fiz junto a Caixa Econômica (peguei R$ 160.000 emprestados. Taxa de juros contratual de 8,09% a.a. Tabela SAC. 1a. prestação foi R$ 3.771,50. A mais recente foi R$ 3.385,55). Já paguei 27 prestações de um total de 61. No último demonstrativo para acompanhamento, consta um “SALDO DEVEDOR TEÓRICO” de R$ 91.379,86. Já consegui juntar esse montante, ou seja, tenho condições de quitar minha dívida com a CEF. Minhas dúvidas são: (i) posso confiar que esse valor de SALDO DEVEDOR foi calculado corretamente pela CEF? (ii) existe uma maneira rápida de EU MESMO verificar isto? (iii) (aquela pergunta clássica, hehe!) seria melhor aplicar essa grana na poupança ou um fundo qualquer e continuar pagando o financiamento mês a mês? Obrigado desde já pela atenção! Eugenio (Bsb-DF)
Beto bom dia!
Li dois comentários seu, 1 deles de a entender que as taxas de juros nao estão embutidas nas parcelas do financiamento e no outro comentário, deu a entender que estão embutidos os juros nas parcelas. Eu sou novo na profissão de corretagem imobiliária e pergunta é:
_ Se o comprador me perguntar se ele quitar o quanto antes, os juros que supostamente estão embutidos irão cair? Abraços!
Beto fiz um finaciamento entrei no programa minha casa minha vida meu saldo devedor é 85.200,00 tenho 6.000,00 de FGTS o valor da prestação é 616,00.Quero usar esse FGTS p amortizar, cair o valor das prestação.Aproximadamente quanto vai ficar a prestação?
Boa tarde, estou saldo devedor na construtora de 96.000,00 que estar sofrendo ajuste do INCC porém estou com 50.000,00 aplicado em poupança e CDB, o que é melhor abater esse valor ou deixar o dinheiro aplicado. Obrigado.
Olá. Se eu adiantar o pagamento total do meu saldo devedor de um financiamento de imóvel pela CEF, utilizando meu fundo + economias, terei direito a um desconto, sendo este financiamento pelo sistema SAC?
Obrigado
Olá, Rogério,
O saldo devedor já é o líquido de descontos. Não haverá mais nenhum, a menos que seu contrato fosse muito antigo, coisa que nem sei mais se existe.
Abraço do Beto
Sr. Beto,
Eu irei comprar um imovel financiado pela CAIXA. O imovel será no valor de R$270.000,00, darei como entrada meu FGTS e minhas parcelas ficarão em torno de R$1.926,00.
A pergunta é: Tem como eu abater todo mês desta parcela o valor do FGTS que é descontado de meu salario todo mês? A CAIXA pegaria este valor que fica em torno de uns 400,00 e minha parcela viria apenas com o restante a pagar. Me oriente.
Cyani
Olá, Marcelo,
Os juros não estão embutidos no saldo devedor, embora entre o último pagamento e o próximo (se pagar entre um vencimento e outro) pode haver juros.
Por favor, informe onde está dito que estão embutidos para que eu veja se é necessário corrigir.
Abraço do Beto
Ola,
Meu marido completou 55 anos.Tendo agora o direito de requerer a Previdencia Privada.
So que estamos em duvida se ele pegar a partir de agora recebera R$5.500,00 e se esperar ate aos 60 anos recebera R$ 6.300,00.Essa diferenca compensa por 5 anos?
Olá Sr. Beto.
Minha dúvida é simples, mas não sei como resolver.
Tenho um imóvel financiado pela tabela SACRE.
Financiado em 300 prestações
Financiei 24.000 em 2001
Já paguei 137 prestações
Pago hoje 273,00 de prestação
Saldo devedor 17.500
Vale a pena eu quitar ou seguir pagando?
Em caso de quitação o desconto seria de quanto?
Obs: o imóvel hoje está avaliado em 130.000,00
Financiamento pela CEF
Grato
Ricardo
Rogério, boa noite
Tenho um apto financiado no valor de R$ 175 mil reais, a ser pago no sistema SAC com taxa de 7,63 a.a.. Vale apena obter um empréstimo com taxa de 1,77% ao mês para amortizar parte do saldo devedor?
Olá, Segundo,
Se entendi direito, creio que não. Você não deve tomar empréstimo mais caro para pagar este que é mais barato.
Abraço do Beto
Boa noite! cGostaria de saber se posso antecipar o meu primeiro ano de prestação do financiamento de meu imovel com meu fgts?
Olá, boa noite, tenho um financiamento que assinei dia 12/08/2012 no valor de 126.000 reais com juros de 8.55% ao ano onde ficaram 360 parcelas iniciando com valor de 1.248 reais, já paguei 25 prestações e hj meu saldo devedor é de 119.000 reais, a amortização mensal é de 357 reais e a minha prestação está em 1.210 reais, vou fazer amortização no prazo de 12.000 reais com fundo de garantia, gostaria de saber quantas prestações vou conseguir abater e quantas ficarão para pagar, muito obrigado ! Qual a maneira certa de se fazer essa conta ?
Olá Beto, boa noite.
Veja se o meu raciocínio está correto, por favor.
Tenho financiamento com a Caixa – tabela Price, feito em 1999, no qual paguei 18 meses de juros da constução, para em 2000, iniciar as parcelas reais de abatimento do financiamento.
Atualmente, estou na Prestação do Mês Nº 145
Prazo do Financiamento 240
Taxa de Juros Contratual 8% ano
Índice de Reajuste Prestação no Mês 1,01000
Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês 1,00000
SG RGE AR09P
L. Financ./Or. Recursos 77/25
TP 310
Meu Extrato de Evolução é:
Saldo Devedor Teórico em 22/10/2012
R$ 27.359,56
Juros/Correção do Mês (R$) 183,77
Amortização do Mês (R$) 205,91
Quero quitar e a caixa me informou que o desconto é de 10%, mas não soube me informar sobre qual valor, ficando de consultar com a Central.
O que eu entendo é que basta pegar o valor atual da parcela, sem o juros e sem o seguro (que não serão utilizados, tendo em vista a quitação antecipada).
Assim, pegaria os R$205,91 e multiplicaria pelo número de parcelas que faltam, que são 95 e, sobre elas, concederia 10% de desconto.
Sendo assim, ficaria 95x R$205,91 = R$19,561,45 – menos 10% = R$17.605,30.
Compreendo que não devo somar os juros e nem o seguro, assim, peguei o valor de abatimento do mês, que, na verdade é a parecela real.
Já paguei todo juro, taxa etc., nas 144 parcelas que passaram, que, na verdade, pagaram 2 vezes o empréstimo de R$36.550,00 que fiz em 2000.
Estaria correta a minha interpretação? Ou ainda tenho que pagar sobre os juros futuros, mesmo que eles não sejam utilizados?
Agradeço a prestação de serviço e parabenizo pelo espaço para uma discussão tão pertinente.
Abraços, Lívia.
Ola Beto,
em um financiamento imobiliario de 10 anos, se houver a quitação antecipada na metade desse tempo (5 anos), deixa-se de pagar as taxas de administração que seriam cobradas nos 5 anos restantes?
Boa noite Beto gostaria de saber se vale realmente apena vender divida para outro banco consignado pelo inss para receber uma diferenca visto que a BV,bmg,banco financeira sul nao consigo boleto para quitacao eles empurram daqui enrrolam dali ja no banco itau sempre quitei com descontos os cosignados
Olá, beto!
Tenho um ap em construção financiado com uma construtora. Saldo devedor atualizado anualmente pelo INCC.
Saldo devedor atual: 53.000,00
Caso eu queira quitar, tenho direito a algum desconto? em contrato nao especifica nada.
Olá, Alandson,
A princípio, não.
Você pode pleitear junto à construtora que, se estiver precisando de dinheiro, certamente concederá o desconto.
Abraço do Beto
Boa tarde Beto Veiga, estou para fazer o financiamento do meu apartamento , valor do imovel R$ 135.000,00 , entrada de R$ 40.000,00 + R$ 25.000,00 do FGTS valor a financiar R$ 65.000,00 em 360 meses eu posso fazer esse financiamento pela tabela PRICE ou SAC com a mesma taxa para ambos , mas acredito que na prazo de 3 a 2 anos eu ja consigo quitar esse emprestimo .A duvida é na quitação antecipada em qaul eu tenho maior desconto dos juros , qual vale mais a pena , PRICE ou SAC.Estou para assinar o contrato com o banco essa semana.
já Agradeço Antecipadamente
Atenciosamente
Olá Beto, eu pago uma prestação de 266,50 reais pelo meu AP.financiado pela CEF. o saldo devedor é de 36.750,20. que devo pagar em 300 meses.Paguei até agora 12 prestaçoes . Gostaria de saber se eu abater 7.850 de FGTS no saldo devedor se compensa ou devo esperar acumular mais o meu FGTS. Obrigada.
Olá, Diana,
Sempre que puder utilizar o saldo, faça, porque a remuneração do dinheiro no FGTS é bem menor do que a que você está pagando pelo empréstimo.
Abraço do Beto
Ow Beto, me explica uma coisa, eu comprei um imóvel no valor de R$113.000,00 em 2009, e o combinado ficou de eu pagar da seguinte forma:
-A título de sinal: 23 mil, sendo 5mil através de um cheque e 18 mil com vencimento para o dia 14/05/2009.
-4 parcelas de 1500, com vencimentos em 30/05/09, 30/06/09, 30/07/09, 30/08/09.
-Uma parcela de chaves no valor de 10 mil.
– e 48 parcelas de 1.541,67 com vencimentos a partir de 30/10/2009.
Eu paguei tudo direitinho, só que as parcelas começaram a aumentar demais e rapidinho chegou a 2 mil reais, dai por diante não tive mais condições de pagar, fez um saldo devedor de uns 30 mil, que tive que vender meu carro pra pagar, e as parcelas ainda continuam aumentando, e na relação de titulos pagos, não constam as 4 parcelas de 1500 que paguei…
O QUE EU FAÇO???
Caro Beto,
vou pegar um emprestimo tipo Aporte com garantia de imóvel na CAIXA. Queria pegar o financiamento para quitar em no máximo 6 anos, mas, para isso as parcelas ficam bem altas em torno de R$ 3.300,00 até hoje sem muito problema. Na caixa se você parcelar até 120 meses, a taxa de juros ao ano é a mesma, queria saber se eu optar por finciar em 120 meses, mas, pagar 2 parcelas de cada vez ao final vou pagar o mesmo tanto se tivesse finaciado em 5 anos? Pergunto isso, pois, se ao final global for a mesma coisa eu irei preferir financiar em maior tempo, para caso tenha alguma intercorrência financeira, mas, assumindo que sempre irei pagar 2 parcelas.Gostaria muito desse esclarecimento.Obrigada.
Olá, Thais,
Se for financiamento imobiliário, você pode até pensar assim. Se for outro tipo de financiamento, as regras são diferentes para a liquidação antecipada. Você precisa pedir previamente o contrato e ler a cláusula para liquidação antecipada.
Abraço do Beto
Beto, você pode me indicar um simulador ou me ensinar a calcular qual seria a diferença do valor pago no final, quando se faz uma amortização antecipada por quantidade de parcelas ou pelo saldo devedor? É que a maioria como você indica a amortização pelo saldo e não pela qtde de parcelas, mas gostaria de saber quão grande é essa diferença.
Tenho um financiamento que restam 27 parcelas de R$ 800,00. Quero quitar, quanto ficaria?
Olá, David,
O valor para quitar é o saldo devedor. Aconselho que você consulte o seu banco.
Abraço do Beto
Beto, bom dia.
Comprei um apartamento na planta e estou pagando parcelas mensais, com o saldo devedor sendo reajustado pelo INCC.
Já é possível efetuar financiamento com a CEF, sendo que a principal vantagem seria o congelamento do saldo devedor atual. Pagaria durante o período da obra os juros da construção e esse meu saldo devedor congelado, começaria a ser pago quando o apartamento estiver finalizado.
A grande dúvida é qual opção mais vantajosa para mim: manter pagamento durante a obra e efetuar o financiamento apenas quando o imóvel ester concluído ou efetuar o financiamento com a CEF desde já.
Outra dúvida é referente ao saldo devedor financiado. Não consegui quantificar a vantagem na antecipação das parcelas. Geralmente na modalidade SAC, a última prestação tem um valor bem reduzido. Esse valor reduzido é válido apenas para antecipação da parcela ou se antecipar ainda consigo um desconto maior em cima do valor dessa parcela?
Muito obrigado.
Olá Beto,
Possuimos um imóvel financiado no valor de R$35000,00 pela caixa no prazo de 20anos e já pagamos 8anos. Não temos FGTS pois somos funcionários públicos mas queremos diminuir nosso saldo devedor. Fui ao banco e verifiquei devido a data do contrato Ago;2004 é possivel duas formas de diminuir o valor do saldo devedor, ou diminui a prestação ou o tempo. A atendente disse que se eu quiser posso todo mês debitar valores avulsos no saldo devedor, uma vez que não temos valor alto para debitar. Gostaria de saber se isto vale a pena.
fico no aguardo,
Helena Rejala
Rio de Janeiro;RJ
Boa noite Beto.
Comprei um apartamento na planta, e fiz o financiamento pela caixa em 2011. Estou pagando taxa de construção, e consegui juntar uma grana, gostaria de saber se é possível amortizar parte desse empréstimo antes de entrar no apartamento, sendo que a entrega está prevista para o fim desse ano.
Obrigado.
Olá, Tiago,
O financiamento imobiliário permite o pagamento antecipado, sim.
Abraço do Beto
Olá, Helena,
Quanto menor for o seu saldo devedor, melhor.
O saldo devedo gera juros e se você para antes, os juros seão menores.
Se puder, faça os pagamentos antecipadamente.
Abraço do Beto
Prezado Beto, pretendo fechar negocio com um apartamento no valor de 350000,00 pretendo dar entrada de 150000,00, e financiar o restante minha maior preocupação é: posso pagar as parcelas do financiamento porem tambem consigo gardar o mesmo valor da parcela, o que é melhor fazer depositar em conta aplicaçao ou amortizar a divida mensalmente?
Olá, Leandro,
Pelo teor das minhas explicações, salvo se você tiver uma aplicação para o dinheiro que renda mais do que o custo do crédito, acho melhor amortizar a dívida com seu financiamento imobiliário.
Abraço do Beto
Prezado Beto,
estou na segunda parcela de um financiamento imobiliário de 60 mêses, em que as prestações são fixas e a taxa de juros decrescente (tabela PRICE). Admitindo que eu tenha uma quantia disponível, gostaria de saber qual a melhor forma de amortizar o saldo devedor.
O quanto antes (a medida que tiver dinheiro disponível), ou somente do meio para o fim das parcelas (aplicando temporariamente este valor)?
Olá Beto!!!
Gostaria de uma orientação sua, estou fazendo um crédito aporte da CEF, no qual darei meu imóvel como garantia. Minha pergunta é: FAZENDO ESSE TIPO DE EMPRÉSTIMO POSSO USAR MEU FGTS PARA LIQUIDAR MINHA DÍVIDA???
Desde já agradeço sua atenção.
Abraço.
Olá Beto,
tenho conta bancária no BB e não na CAIXA. Na caixa a simulação do meu financiamento imobiliário ficou R$30,00 mais caro, em dada prestação, em relação o financiamento do BB. Pergunto: No meu caso, você faria o financiamento perante o BB, onde já possuo conta corrente/poupança/cartão, ou iria para a CAIXA?
Grato
Fábio Henrique
Olá Beto,
Você poderia me tirar uma dúvida?
financiei em 2001 uma casa e agora em 2013 resolvi quitá-la o saldo devedor era de +ou- 1.200,00,quando fui quitá-la usando parte do fundo de garantia a caixa alegou que o saldo devedor era de mais de 3.000,00, questionei isso e eles disseram que é por conta de um desconto que tinha no meu contrato e que se eu fosse quitar eu perderia esse desconto dado pelo governo.
Agora não sei o que fazer.
E nem se isso realmente condiz.
Prezado Beto, pelos comentários que lli nos tópicos anteriores, a melhor saída seria utilizar o dinheiro da poupança para abater do saldo devedor?
Não seria mais vantajoso aplicar o dinheiro em CDB? até porque, nesse caso, caso em precise do dinheiro, poderi sacar.
Abraço,
Jonas.
Prezado Beto, pelos comentários que li nos tópicos anteriores, a melhor saída seria utilizar o dinheiro da poupança para abater do saldo devedor?
Não seria mais vantajoso aplicar o dinheiro em CDB? até porque, nesse caso, caso em precise do dinheiro, poderi sacar.
Abraço,
Jonas.
Beto Você está de parabéns, não vim perguntar nada apenas falar da minha experiência, eu devo em um imóvel financiado pela caixa econômica federal um valor de 55.680,00 e aluguei minha casa da praia na temporada e consegui além de esbanjar muito final de ano e fazer várias reformas quitar um valor de 4.500,00 do saldo devedor, minhas prestações continuam sendo do mesmo valor apenas caem quase 80 centavos todo mês, mas baixei 39 parcelas do meu financiamento e paguei de 4.500,00 os juros foram de mais de 17.000,00 que consegui quitar, fiquei muito feliz, pedi várias explicações ao gerente e ele falou bem certinho que estes 4.500,00 eu paguei um total de mais de 17.000,00 em, juros e meu saldo devedor foi para 50.680,00, achei injusto não ter baixado a prestação mas estou contente porque se vc aplica na poupança o lucro é minimo, e pagando os juros já está muito bom e reduzir 39 parcelas é melhor ainda.
Parabéns pelo blog Beto.
Beto,
Pretendo fazer um financiamento na Caixa e a minha dúvida é a seguinte:
Sistema SAC
Contrato do financiamento feito em 100 parcelas com pagamento de 2 parcelas por mês
Contrato do financiamento feito em 50 parcelas com pagamento de 1 parcelas por mês
O resultado final é o mesmo?
Grato