Financiamento imobiliário: Dever ou quitar?

janeiro 4, 2009 on 3:40 pm | Em Crédito, Imóveis, Interação | Não Comentado

O Pedro fazz a seguinte pergunta sobre financiamento imobiliário:

Beto,
Tenho um financiamento imobiliário com taxa de 11,56% a.a + Tr no plano SAC, já paguei 2 anos, tenho o valor para liquidar tudo, compensa liquidar ou deixar o dinheiro na poupança e liquidar parcialmente a cada 2 anos com os depósitos do FGTS ? Obrigado

Olá, Pedro,
Não acredito que você consiga esta remuneração líquida facilmente e sem riscos. Além disso, há os seguros obrigatórios que aumentam o custo do seu financiamento. Minha opinião, nesse caso, é que você liquide o financiamento. Não creio que a liberação do FGTS seja suficiente para dar um retorno maior em termos equivalentes (computando o ganho do FGTS como retorno da aplicação).

Não esqueça de negociar um bom desconto no saldo devedor. Agora que as taxas estão mais altas o banco pode ter interesse em receber logo o dinheiro emprestado a você.

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Ibovespa e o fundo do poço: explicações

novembro 17, 2008 on 8:17 pm | Em Ações, Bolsa, Conjuntura, Imóveis, O que é, Regulação | 1 Comentário

Queria deixar claro o que eu quis dizer com minha jogada de búzios na postagem em que chutei um valor para o fundo do poço do Ibovespa. Não se trata de estipular o valor que ele atingirá, mas estabelecer um número que, se atingido, significa haverá pouca chance de cair ainda mais.

Vou dar um exemplo: se meu chute para o fundo do poço estiver certo, então, investir no momento em que a bolsa está em 35.000 pontos significa correr o risco de [...] Continue lendo Ibovespa e o fundo do poço: explicações…

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Imóvel na planta: Pagar logo as prestações ou aplicar em algum investimento?

outubro 17, 2008 on 1:03 pm | Em Crédito, Imóveis, Interação | 4 Comentários

O Jonathan pergunta:

Olá Beto!

Estou adquirindo um imóvel aqui em Brasília na planta. A expectativa é de que ele seja entregue no começo de 2010. Apesar dessa crise toda, aparentemente me parece que o mercado imobiliário brasileiro não sofreu grandes abalos. Com isso fiquei na dúvida de qual seria a melhor opção para se quitar o saldo devedor: antecipar ao máximo as prestações restantes e tentar liquidar o valor antes da entrega ou fazer outro tipo de investimento e financiar as chaves.
Será que é possível acreditar no mercado de imóveis?

Abraço!

Olá, Jonathan,

Com relação ao mercado de imóveis, ele pode ser uma opção boa ou ruim. Se a recessão chegar por aqui, vai faltar comprador e o preço dos imóveis irá cair. Outra coisa que pode pressionar a queda é uma possível falta de financiamentos por parte do mercado financeiro. Esta última possibilidade tem uma baixa probabilidade porque a Caixa irá continuar com a “carga toda”, emprestando. O lado positivo (no que se refere a um aumento no preço), mas não tão provável, reside no fato das pessoas ficarem com medo do sistema financeiro, situação na qual pode haver uma procura dos que têm grande quantidade de dinheiro disponível por imóveis.

Dessa forma, o cuidado que você tem que ter quando compra imóvel na planta é que o preço do imóvel é mais caro do que o de um pronto e, além disso, você corre algum risco (ainda que minimizado pelas recentes alterações na lei) no que se refere à solidez da construtora ou, ainda, dos clientes que adquiriram o mesmo imóvel que você (eles podem ter dificuldades em pagar as prestações e a construtora sofrer com isso).

Dito isso, vamos ao seu ato: você “travou” o preço do imóvel (comprou e concordou em pagar um determinado preço) e “destravou” a variação de algum indexador (tipo INCC), isto é, você está sujeito à variação deste índice. Minha expectativa é a de que ele vá subir ainda um bom tempo, por conta da variação na cotação do dólar e de um aquecimento do mercado de insumos (materiais de construção, mão de obra), não necessariamente o de vendas de novos imóveis, mas para entregar os projetos já contratados.

Eu entendo que você tem um problema de “hedge” (proteção). Vou traduzir: uma dívida em INCC (ou seja lá que índice for) e uma renda em reais. Se você fizer alguma aplicação financeira, seu objetivo deve ser o de proteger os seus reais de modo que eles não variem menos do que o INCC.

A proteção natural seria reduzir ao máximo o saldo devedor, como você mesmo sugeriu. Nesse caso, você corre o risco da construtora.

Infelizmente, você não vai encontrar no mercado um hedge perfeito (uma proteção perfeita, de modo que o ganho que você tenha com o investimento seja igual à variação do índice). O que você pode achar são investimentos em títulos do Tesouro indexados à inflação (IPCA), mais juros. A parte do IPCA poderia ajudar a aproximar o rendimento da variação do INCC, embora eles tenham ficado bem distintos nos últimos tempos, com o INCC na dianteira (o que é péssimo para você). É apenas uma sugestão para o caso de você estar meio “desconfiado” da construtora.

Se for optar por isso, pense em títulos vencendo no momento (um pouco antes) das chaves, porque se forem mais longos eles apresentam risco para você e vão piorar a sua proteção.
Perceba que esta estratégia só se aplica para o caso de você querer se proteger do risco da construtora não ter condições de entregar o imóvel. Se não for esse o caso, antecipe prestações. Se quiser ainda uma opção intermediária, faça os dois (poupe uma parte e antecipe outra).

Boa sorte.

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Entendendo a crise: imobiliária e financeira

outubro 2, 2008 on 8:15 pm | Em Conjuntura, Crédito, Imóveis | Não Comentado

A crise americana tem dois elementos básicos: especulação imobiliária e descontrole do sistema financeiro.

A especulação imobiliária fez com que os preços dos imóveis subissem mais do que o devido. Muitas pessoas da classe média se entusiasmaram e começaram a fazer o que eles chamavam de “flipping” e nós conhecemos como comprar na planta para vender o ágio algum tempo depois.

Toda essa prática tem resultado enquanto o [...] Continue lendo Entendendo a crise: imobiliária e financeira…

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Imóveis em Brasília

setembro 8, 2008 on 12:52 pm | Em Imóveis, investimentos | Não Comentado

A Sara comenta e pergunta:

apesar de todos consultores financeiros desaconselharem o investimento em imóvel, acredito que essa regra não se aplica a Brasília. A cidade foi invadida por uma oferta enorme de novos empreendimentos residenciais, a valorização de localizações nobre tem sido igual ou superior a de bons investimentos (bolsa, títulos públicos, CDBs, qual sua opinião a respeito? essa oferta excessiva pode representar queda no preço, ou menor liquidez a curto prazo?

Oi, Sara,

Sua pergunta é muito interessante. Eu acho que a oferta de imóveis em Brasília ainda vai ficar um pouco aquém da demanda, principalmente nos próximos [...] Continue lendo Imóveis em Brasília…

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