CRI Caixa: as entrelinhas desta oferta pública

CRI Caixa é uma denominação que tem que ser vista com muito cuidado, como veremos abaixo. Antes de prosseguir, é aconselhável a leitura da postagem “O que é CRI“, que publiquei recentemente.

Para começar, a emissão será feita pela Brazilian Securities, que é uma companhia securitizadora. A Caixa apenas atua como originadora dos créditos e como prestadora de serviços de recebimento e de cobrança das prestações dos mutuários. Por outro lado, a Caixa participará como “investidora” na operação, ficando com os CRI juniores, que são subordinados, isto é, só podem ser pagos depois de liquidada a posição dos CRI seniores. É claro que isto não é garantia do pagamento destes últimos, porque o dinheiro pode não chegar para tanto (para pagar a todos os CRI seniores). Fora isso, não há garantia de que o valor do seu investimento será devolvido integralmente.

O valor nominal dos CRI sênior será de R$ 1.000,00 e há possibilidade de resgate antecipado, isto é, de que o valor seja integralmente restituído ao investidor antes do vencimento dos papéis. A aplicação mínima é de R$ 10.000,00, mas, na data da efetiva liquidação do negócio, isto é, quando você tiver que tirar o dinheiro do bolso para investir, haverá uma correção deste valor, visto que os papéis já terão acumulado rendimento até lá.

A taxa de juros é de 10% efetivos ao ano, com reajuste pela TR. O prospecto informa que o valor será corrigido monetariamente pela TR, mas, para meus conceitos, TR, no mundo real, não é atualização monetária.

Estas são as hipóteses de resgate antecipado, isto é, de pagamento do título antes do seu vencimento:
À Emissora é permitido, a qualquer momento, promover o resgate antecipado total dos CRI Sênior, desde que: a) o valor nominal unitário atualizado dos CRI represente 10% (dez) por cento ou menos de seu respectivo valor de emissão e que a totalidade dos titulares dos CRI Júnior aprovem a realização de tal resgate; ou b) atenda cumulativamente as seguintes condições: (i) seja respeitada a subordinação dos CRI constituída no Termo, (ii) tenha aprovação da maioria dos titulares de CRI em circulação, respeitado aviso prévio ao Agente Fiduciário com antecedência de 30 (trinta) dias, e (iii) alcance indistintamente, todos os CRI, proporcionalmente ao seu valor nominal unitário na data do evento (iv) na forma do artigo 11 da Instrução CVM 414.

Você estará investindo como se fosse uma financiadora imobiliária, realizando empréstimos a 10% ao ano, mais TR. A diferença, neste caso, é que você conta com a garantia dos imóveis (lembre-se de que eles terão que ser leiloados se não forem pagos), e das CRI subordinadas, denominadas CRI júnior. Estas CRI só serão pagas com o dinheiro que sobrar do pagamento de uma série de coisas. Existe, portanto, um “colchão” de recursos representado por estes papéis.

Os investimentos serão amortizados, isto é, você quando empresta para a aquisição de imóveis, tem que saber que a prestação do mutuário envolve os juros e o principal. O principal é uma parcela do valor total da dívida que você vai pagando para que, ao chegar ao final do financiamento, seu saldo seja zero. Assim, como você é quem vai financiar o comprador do imóvel, o seu capital será devolvido mensalmente, até ser totalmente amortizado, isto é, totalmente restituído.

Os juros incidirão sempre sobre o saldo devedor, isto é, sobre aquilo que ficou após realizada a última amortização.

A imagem abaixo foi retirada do prospecto de lançamento e descreve o processo como um todo:

Explicação do esquema acima provida pelo prospecto:

1. A CAIXA, na qualidade de originadora dos Créditos Imobiliários, cede á Brazilian Securities sua carteira de Contratos de Financiamento por meio do Contrato de Cessão;
2. A Brazilian Securities emite CCI lastreadas nos Créditos Imobiliários, por meio da Escritura de Emissão;
3. A Brazilian Securities emite CRI Sênior e CRI Júnior lastreados nas CCI;
4. Após a colocação e distribuição dos CRI, os Investidores que decidirem comprar os CRI Sênior e a Caixa, que adquirirá os CRI Júnior, irão subscrever e integralizar os CRI;
5. Com a integralização e subscrição dos CRI ocorre a contrapartida de pagamento a CAIXA, com o recebimento do Valor da Cessão;
6. As parcelas dos Contratos de Financiamento serão pagas pelos Devedores, cuja administração e cobrança será realizada pela Caixa, na qualidade de Servicing e Banco Cobrador; e
7. Com o recebimento do pagamento das parcelas dos Contratos de Financiamento, a Brazilian Securities realizará o pagamento aos Investidores.

Lembre-se que o seu dinheiro não está sendo emprestado à Caixa, mas aos clientes da Caixa. Se houver uma inadimplência muito grande no mercado de crédito imobiliário, seu recebimento pode ser prejudicado e não vai adiantar nada você ir pedir o dinheiro de volta ao governo, que ele não terá nada a ver com isso. O risco é seu.

Por isso, o prospecto informa: O investimento em CRI não é adequado aos investidores que: (i) necessitem de
liquidez em relação aos títulos adquiridos, uma vez que a negociação de CRI no mercado secundário brasileiro é restrita; (ii) não estejam dispostos a correr risco de inadimplência dos Créditos Imobiliários originados pela CAIXA.

Será constituído um patrimônio separado para a manutenção do Certificado de Crédito Imobiliário representativo dos créditos que serão objeto da securitização, isto é, da emissão do CRI. Como explica o prospecto “Os Créditos Imobiliários, representados pelas CCI, bem como as respectivas Garantias, permanecerão separados e segregados do patrimônio comum da Emissora, até que se complete o resgate da totalidade dos CRI. Na forma do artigo 11 da Lei n.º 9.514/1997, os Créditos Imobiliários e as Garantias estão isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da Emissora, não se prestando à constituição de garantias ou à execução por quaisquer dos credores da Emissora, por mais privilegiados que sejam, e só responderão pelas obrigações inerentes aos CRI, ressalvando-se, no entanto, eventual entendimento pela aplicação do artigo 76 da Medida Provisória n.º 2.158-35/2001”.

Este texto não é uma indicação de investimento. Muito menos a garantia de que seja adequado ao seu perfil. Qualquer decisão tomada por você será de sua inteira responsabilidade. Também não há qualquer garantia por erros ou omissões cometidos neste texto.

Em breve retorno a falar mais sobre o tema, lembrando que solicitações de opinião sobre investimentos de cunho individual caracterizam consultoria e fogem ao escopo gratuito deste blog.

Finalmente, se houver interesse de um número considerável de pessoas, posso elaborar um breve texto de análise mais detalhado, no formato de consultoria, com custo a ser definido. Os interessados podem manifestar-se no formulário de comentários abaixo, que serão publicados apenas aqueles que não tenham caráter pessoal, bem como os que se interessarem por um breve relatório independente.