O que é CRI é o que pergunta a Renata Diniz, motivo pelo qual vou fazer a postagem de hoje vai para responder aos interessados no assunto. Vamos à questão:
Beto eu gostaria de uma explicação de o que é uma aplicação em CRI. Alem disso, os benefícios, pontos positivos e negativos. Como posso analisar se é ou não um bom investimento? Quais garantias eu tenho nesse investimento? E qual o risco do investidor?
Certa de sua atenção e retorno
Renata
O CRI é um título de crédito impróprio, isto é, um “documento” que dá direitos ao seu detentor de receber quantia em dinheiro em uma determinada data, mas que não desfruta das demais características dos títulos de crédito propriamente ditos, funcionando assim como um CDB (o que é CDB), uma nota promissória ou uma letra de câmbio (LC), por exemplo.
Eu sei que, na maioria das vezes, a nota promissória é assinada por nós, quando tomamos um empréstimo, mas você também pode ser beneficiário de uma destas, isto é, no dia do vencimento é você quem recebe o dinheiro que o cidadão que assinou a nota (emitente) vai pagar.
Voltando ao CRI, ele foi criado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, ainda no governo do Presidente Fernando Henrique Cardoso, quando foi criado Sistema de Financiamento Imobiliário, que introduziu várias modificações no setor, favorecendo o desenvolvimento do mercado de imóveis. Aliás, todo título de crédito precisa ser criado por uma lei.
Só quem pode emitir um CRI é uma companhia securitizadora (outro dia eu detalho). Este papel, na realidade, é como se fosse um “envelope”, cheio de “recebíveis” imobiliários.
Um recebível é algo que se pode “receber” é claro, mas o que se pode receber no mundo financeiro? Dinheiro, seria a resposta. Tudo aquilo que gera fluxo de dinheiro é um recebível, inclusive os próprios títulos de crédito. Mensalidades escolares, cheques pós-datados, prestações de vendas a prazo, tudo isso são recebíveis. É claro que, no segmento imobiliário, os recebíveis podem ser as prestações de um imóvel vendido com financiamento da construtora, um contrato de aluguel (que gera as prestações mensais), etc.
Voltando À ideia do envelope, a companhia securitizadora coloca todos estes recebíveis dentro, e vende o CRI para os investidores.
O investidor coloca o seu rico dinheirinho na mão da securitizadora e recebe um “título” (CRI) com a garantia dos recebíveis, que, por sua vez, gozam de garantias adicionais.
Vamos falar dessas garantias. Quando a construtora vende um imóvel, ela requer que o comprador assine o contrato, que estipula, no mínimo, que se este comprador ficar inadimplente, o imóvel será tomado. Esta, por exemplo, é uma garantia que também vai para o CRI.
No caso de um CRI que possua aluguéis como recebíveis, a garantia pode ser a fiança prestada nos contratos.
Há outras estruturas de garantias, como a emissão de duas séries de CRI, uma sênior e outra júnior. A sênior é a mais segura e a júnior a mais arriscada. A explicação é a seguinte: no caso de haver perdas, isto é, o valor das parcelas não ser pagas e a garantia insuficiente para cobrir o débito, a cota júnior é a primeira a não receber. Se não sobrar dinheiro para pagar a todos, é a sênior quem recebe primeiro.
Há dois problemas para o investimento direto nestes papéis, que são a falta de liquidez, isto é, como eles são de longo prazo, se o investidor precisar sair, terá uma certa dificuldade para encontrar um comprador. A outra é a questão dos valores. Como as emissões são caras, o CRI requer grande valor inicial.
Por outro lado, a Lei nº 11.033, de 21 de dezembro de 2004, em seu artigo 3º, isenta o investidor nestes papéis de pagamento de imposto de renda sobre o rendimento do papel.
Antes de investir, observada a questão do valor inicial, você deve observar se o risco interessa a você.
Para consultar valores de emissões de CRI e detalhes sobre o emissor, uma boa página é a da Cetip. Aconselho uma visita na seção “Ativos” e escolhendo, na opção Títulos de Renda Fixa Privados, obviamente, “CRI“.
Finalmente, antes de fazer qualquer investimento, verifique a qualidade do crédito que você está adquirindo, se você quer realmente correr o risco da operação de financiamento de imóveis/de recebimento de aluguéis. Qual o público que está adquirindo/alugando o imóvel que você está comprando os recebíveis. Qual o valor da venda dos imóveis (eles podem ter sido vendidos caros e na hora de uma crise os devedores podem parar de pagar e, na tomada do imóvel ele corre o risco de não valer o que se imaginava – lembra de uma tal bolha imobiliária?).
Olá Beto!
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Parabéns pelo artigo! Bastante esclarecedor.
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Abcs
Olá, Willy,
Muito obrigado pelo comentário.
Abraço do Beto
Quais seriam as principais diferenças entre CRI e LCI ?
Parabéns pela explicação.
Olá, Gean,
Muito obrigado.
Esta sua pergunta vale uma postagem.
Por favor, aguarde.
Abraço do Beto
Beto,
Você sabe onde posso encontrar esses papéis no mercado? Procurei no meu banco e não consegui….
Olá, Claudio,
Alguns bancos colocam este papel em alguns investimentos ou para o segmento private. Você encontra papéis com remunração por volta de IGPM + 7,5 à IGPM + 8,5…..
Agora é um momento interessante para investir em papéis atrelados a IGPM.
A disposição
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvest.com.br
Boa tarde, tenho uma dúvida sobre o CRI.
Sou corretor de imóveis e fui perguntado sobre o CRI em um empreendimento comercial.
O CRI tem alguma relação à compra de imóvel ou o investimento é somente sobre esses papéis.
Não consegui captar o que o cliente quis dizer, gostaria de ser esclarecido. Agradeço
Olá, Tiago,
Ele pode ter a ver com a compra do imóvel se for emitido com a finalidade de adquirir um bem para alugar e passar a renda para os detentores do CRI.
Ficou claro?
Teria que saber melhor o que seu cliente mencionou.
Abraço do Beto
Caros colegas,
Estava muito dificil conseguir uma taxa boa em renda fixa, fechei uma CRI de 12,5%a.aa no Ourinvest, achei um negócio otimo…visto que a taxa de juros esta em 10,5%a.a.
Alguem tem indicação?
Olá, Claudio,
Você tem que cuidar com o risco. Se você emprestar o dinheiro para uma outra pessoa, pode ganhar muito mais do que os 12% a.a. (não estou aconselhando isso, só usando como exemplo de que a coisa não é tão direta assim).
!0,5% está sujeito a um risco muito menor do que os 12,5% do CRI estão.
Abraço do Beto
Beto,
Boa tarde estou com um grande empreendimento em quantidade de unidades e consequentimente um alto valor de VGV.
Estou querendo criar/captar recursos atraves do CRI, quais os procedimentos para criar um.
Obrigado
Bom dia Beto Veiga, estou tentando um empréstimo junto a Caixa Econômica Federal (Construcard), sendo que ela solicitou o CRI do meu terreno.
Como funciona isso?
Tem como você me explicar?
Como faço para adquirir seu livro de educação financeira?
Bom dia.
Tenho uma duvida,o que e Cielo elo CRE?
Se poderes responder eu agradeço
Obrigada
Olá, Sonia,
Eu desconheço. Deve ser alguma sigla para identificar um lançamento feito pela Cielo em seu extrato de lojista, não seria isso? Teria que consultar a própria Cielo.
Abraço do Beto
Qual é o piso para investir em CRI sênior?
Qual é o prazo mínimo de carência para este valor ?
Como eu recebo estes rendimentos ? mensal ? quinzenal ? etc…
Como é a tributação ?
Olá, Fabio,
Estas informações estão disponíveis no prospecto. Você precisa procurá-las lá.
Abraço do Beto