Quando estamos decidindo entre tomar um empréstimo ou não, é necessário ter em mente os custos que incorrerão e os benefícios que estão sendo obtidos por ele (empréstimo). Não é diferente no caso dos financiamentos da casa própria.
Vamos para a pergunta da Marcela:
Oi Beto, tenho uma dúvida, você pode me ajudar, por favor?
Comprei um apartamento ano passado e financiei R$100.000,00 a 8,89%a.a. em 120 parcelas, amortização SAC.
Peguei a 1ª prestação dia 17/01/2011 no valor de R$ 1.631,85.
Hoje, dia 04/07, já paguei 6 parcelas – total de R$ 10.094,89 e meu saldo devedor ainda é de R$ 95.534,66.
Ainda não fiz a 1ª retirada do FGTS após a entrada e tenho R$ 4.484,27 de saldo. Juntei na poupança R$4.000,00 e no CDB R$10.000,00
Minha dúvida é: devo pegar esses R$ 18.484.27 e fazer uma amortização do saldo devedor ou deixo esse dinheiro na poupança rendendo até eu juntar o suficiente para quitar??? Obrigada!!!!!
A primeira parte da consideração diz respeito ao custo do dinheiro. Nos últimos 6 meses foram gastos mais de R$ 1.000 em juros, que realmente irão caindo, mas ainda assim são mais de R$ 1.000. Este é o “aluguel” dos R$ 100.000,00.
Bom, como se pode notar, com o passar do tempo o valor do saldo devedor vai baixando e, consequentemente o preço do “aluguel” também.
Mas o que fazer, então? Se o dinheiro que está nas aplicações estiver rendendo mais do que os juros sendo pagos, então o melhor é juntar o dinheiro por lá, mas não é o que se pode verificar com relação ao FGTS e à Poupança. Ambos sempre renderão menos do que o crédito imobiliário cobra pelo simples motivo de que os juros pagos por lá servem para remunerar os depositantes destes dois (FGTS e Poupança).
No caso do CDB, poderia até ser uma opção manter o dinheiro aplicado, mas talvez a diferença de ganho seja tão pouca que não valha a pena. Principalmente, porque sobre o saldo devedor se aplica o seguro. Quanto maior for o saldo, maior o prêmio a pagar.
Por outro lado, o que sempre deve ser considerado é que este tipo de financiamento é um dinheiro relativamente barato tendo em conta as outras opções que os credores do nosso querido País oferecem.
Lembro a todos o seguinte: sempre que for utilizar o FGTS, o faça para reduzir o saldo devedor. A redução das prestações só deve ser “adotada” se a sua situação financeira estiver muito difícil.
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Olá, Pedro,
Infelizmente, não entendi a sua pergunta. Acho que os dados não estão claros para resolver a questão.
Abraço do Beto
Olá, Eduardo,
Eu acho que se você puder reduzir o custo da operação, pode ser vantajoso.
Meu medo com o seu comentário é que você está pensando em pegar mais dinheiro, em vez de fazer o negócio na exata medida do seu crédito e, principalmente, resolver o seu problema: adequar o seu padrão de vida à renda.
Abraço do Beto
boa tarde professor, fiz um financiamento imobiliário na caixa e gostaria de fazer uma amortização.
será que poderia me ajudar com a fórmula que devo utilizar para fazer um cálculo aproximado da amortização que terei, caso queira amortizar no valor montante e no valor nas prestações, por favor?
grata
Olá Beto, tudo bem?
Adquiri um lote em condomínio residencial ainda em construção, pelo valor nominal de R$74.901,80.
Sinal de R$3.745,09;
Parcelas mensais sucessivas: 70 x 888,12;
Parcela intercalada de R$3.745,09 em 08/12/2011;
Parcela de entrega da unidade: R$5.243,13, em 08/12/2012.
É previsto Correção Mensal pelo INCC em todas as parcelas acima até a entrega da unidade; e pelo IGPM + 1% de juros ao mês após a entrega, prevista para 12/2012.
Até o momento já paguei o sinal, uma parcela intercalada e 10 parcelas mensais.
Minha dúvida é a seguinte:
A partir deste mês pretendo pagar a prestação do mês, e de forma concomitante, antecipar de trás para frente uma parcela adicional. Neste próximo mês, por exemplo, pretendo pagar a parcela 11 e a 70. Depois a 12 e a 69, etc.
A vendedora, contudo, se nega a excluir o índice de correção monetária referente à parcela que pretendo antecipar. Alega que está contratualmente previsto a correção mensal do saldo devedor total pelo INCC, como forma de manutenção do equilíbrio contratual.
Em termos práticos, esse mês paguei a parcela 10 no valor de R$947,31, e eles me cobram pela de n. 70 a mesma quantia!
Está correto imputar índice de correção monetária mesmo na hipótese de antecipação do pagamento? Pela parcela 70 não deveria pagar o valor original, de R$888,12?
Me de uma luz, por favor! Um abraço,
Roberto
Olá, Roberto,
A parcela que você quer antecipar deve ser corrigida pela variação do índice contratado até a data de pagamento, mesmo que seja paga antecipadamente.
O que acontece é o seguinte: quando você compra um imóvel e faz estes parcelamentos, o incorporador faz uma inclusão de “juros” nas parcelas futuras. Por isso, caberia um desconto, mas não a exclusão da correção da data da venda até o momento da liquidação.
Abraço do Beto
Boa tarde, procurei em muitos lugares a pergunta quer vou fazer e não consigo ajuda. Espero que possa encontrar ajuda aqui!
Beto Veiga, vou financiar (SAC) 108.000,00 para comprar um imóvel. As taxas são de 8,4% ao ano e minha renda BRUTA é de 5.160,00. É a primeira vez que vou fazer financiamento e estou em dúvida de quanto tempo devo fazer o financiamento. Colocando os gastos na planilha vejo que daria para fazer em 240 meses, mas devo seguir a planilha de gastos ou algumas regras devem ser aplicadas/seguidas ? O que me sujere ?
Muito Obrigado.
Olá, Eloy,
Se tiver certeza de que quer passar 20 anos pagando empréstimo, precisa ver qual a estabilidade no emprego tem. A partir daí, deve assumir aquilo que considerar seguro. pricipalmente com relação a possíveis aumentos de preços e manutenção do salário.
Outro ponto que é bom considerar é o momento de baixa na taxa de juros, para ver se adiando um pouco você não consegue encargos menores.
Abraço do Beto
Olá beto. qual sistema é mais vantajoso. A amortizacao ou a quitação? quero pegar 15.000 emprestado so que em um banco nao posso amortizar apenas quitar, em outro posso amortizar, quero amortizar tudo isso em 7 meses e a taxa de juros dos respectivos banco sao praticamente iguais.
o que vc me sugere?
Bom dia Beto.
Eu e meu marido estamos comprando um imóvel pela caia no valor de R$ 160.000,00, vamos dar de entrada R$ 32.000,00 e o restante (R$ 128.000,00) financiado em 360 meses, a prestação inicial ´vai ficar em R$ 1175,61 com juros de 7,1280% a.a. Nosso salário hoje está em torno de R% 5.300,00. Se quisermos pagar parcelas antecipadas será que vai valer a pena ou é melhor esperarmos uns 5 anos mais ou menos para assim usar nosso FGTS e nossa poupança para quitar a dívida? Obrigada
Olá, Murilo,
Não entendi o seu problema. Amortização é a mesma coisa que uma quitação parcial, ou quitação é o mesmo que amortização total. Dependendo de quanto dinheiro você tiver, irá amortizar ou quitar.
Abraço do Beto
Olá, Tatiany,
Sempre que puder, pague as parcelas antecipadamente.
Abraço do Beto
olá, beto!
comprei um apto financiado pelo itau e meu saldo atual é de cerca de 500 mil reais em 180 meses. no fim do ano receberei um bonus de cerca de 100 mil e minha pergunta é: valeu eu amortizar o total da divida ou antecipar os pagamentos das ultimas parcelas? qual sistema é mais vantajoso nesse caso? diminuo o salo devedor em 100 mil – e consequentemente o valor das prestacoes – ou diminuo o número de parcelas futuras a pagar? um abraço
Bom dia. Compramos, minha esposa e eu, um terreno no valor de $275.000 e vou começar a construir uma casa no valor aproximado de $500.000 (apenas a construção, já desconsiderando o valor do terreno). Tenho $600.000 aplicados em fundos Imobiliário, CDB, Compromissada DI e Renda Fixa Pré e Pós que rendem aproximadamente 1% ao mês. Nosso rendimento mensal é de $20.000, sendo minha esposa funcionária pública. Gostaria de saber se vale a utilizar o dinheiro que está investido para construir ou se utilizamos um financiamento de construção que cobra juros efetivos de 8.7999 % a.a. + TR%? Se melhor opção for financiar é melhor, é preferível fazermos em 360 meses, ou menor tempo?
Boa noite Beto.
Gostaria de tirar uma dúvida.
Supondo que eu faça um financiamento de 360 meses, mas que eu poça pagar antes.
Toda vez que eu tiver com dinheiro extra gostaria de diminuir o saldo devedor.
A minha pergunta é exatamente em relação a essa amortização. Sei que pelo sistema SAC, a amortização é fixa. O que compõe a parcela é a amortização + juros + seguro.
Se eu diminuo o saldo devedor, consequentemente o valor das parcelas futuras diminui, pois o juros é menor.
Gostaria de saber se posso amortizar sempre? E se as parcelas futuras são sempre recalculadas?
Imagine um financiamento pela Caixa.
Obrigado.
Bom dia Beto,
Tenho um financiamento imobiliário de R$ 50.000,00 pela CEF. Com a taxa de juros de 7.8% ao ano (0,65% ao mês), tabela SAC. Pretendo pagá-lo no máximo em 10 meses. Pergunto agora como poderei pagar menos juros: ir pagando antecipadamente 8 ou 9 parcelas por mês; ou colocar o dinheiro na poupança,pagar apenas 1 parcela por mês e quitar a dívida quando conseguir juntar o valor restante da dívida?
Obrigado
Bom dia,
Esqueci de falar que os R$ 50.000,00 foi financiado em 92 meses e quero pagar em 10 meses no máximo.
Obrigado
a
A amortização é da ultima parcela para a frente
Boa noite Beto,
Tenho um contrato de financiamento com a caixa de um apartamento financiado em 240 meses, já paguei 60 prestações, quando comprei o apartamento foi dito pela gerente da CEF e pelo corretor que eu poderia fazer uso do fundo de garantia para diminuir a quantidade de parcelas ou o valor da prestação, cheguei a fazer um simulado na própria CEF onde fiz o financiamento com a gerente que fez meu contrato e tenho estes simulados impressos comigo, porém optei por não fazer naquela época esperando juntar mais dinheiro e assim poder fazer o abatimento de mais prestações de uma só vez.
Ocorre que hoje fui novamente até a CEF onde fiz o financiamento para fazer uso do meu FGTS para diminuir a quantidade de parcelas, porém agora fui surpreendido com a informação dada por uma outra gerente, pois a que fez meu contrato não trabalha mais na caixa, que o meu contrato não contempla o direito de diminuir a quantidade de parcelas, o meu contrato segundo a nova gerente somente pode-se utilizar os recursos do meu FGTS para diminuir o valor das parcelas e não a quantidade, isso é possível? Me sinto lesado…..
Obrigado
Marcelo
Olá! Compramos um apartamento usado com auxílio do financiamento da caixa. O valor total era de 190 mil e financiamos 110 mil.
Temos renda de 5,8 mil e a prestação será de mil reais aproximadamente por mês, porém, sei que economizaremos mais (em torno de 2,5 mil/mês). Dessa forma conseguiremos pagar a dívida antes. Minha dúvida é: se conseguir, por exemplo, pagar a dívida em 6 anos, os juros adicionados ao valor para quitação serão correspondentes ou deverei pagar mais juros por ter escolhido no início, prazo maior (30 anos)?
Caro Beto,
Considerando que eu tenha feito um empréstimo imobiliário no sistema SAC para pagar em 120 meses, tenho direito a desconto no valor das parcelas caso queira antecipá-las? Como é feito o cálculo?
Fiz essa pergunta à gerente de um banco e ela me disse eu poderia pagar a prestação do mês corrente e a última, mas sem desconto. Isso é correto? Eu não deveria ter direito a um desconto onde todas as próximas parcelas seriam recalculadas?
Muito obrigado!
Bernardo
Olá, Marcelo,
Não tenho conhecimento desse fato. O FGTS pode ser utilizado tanto para reduzir o valor da parcela quanto o período do financiamento, que, para mim, é a melhor opção.
Aconselho que você entre em contato com a ouvidoria da Caixa para saber a informação correta.
Abraço do Beto
Bom dia Beto,
Financiei 131.000,00 p comprar meu apto.Pela tabela SAC comecei a pagar 2000 e hj 4 anos depois pago 1870.Gostaria de quitar o apto, mas a financeira diz q eu ainda devo 105.000 e nao me da desconto algum.Que devo fazer?
Desde ja obrigado
Boa tarde.
Beto Veiga, gosta de sua ajuda no que dis respeito a emprstimo consignado?
Realizei um empretimo no valor de R$ 21.497,52( vr do financiamento + seguro + iof) no prazo de 48 parcelas de R$ 667,47.
Já paguei 5 parcelas no total de R$ 3.337,35.
Solicitei quitação do emprestimo e o banco veio com um valor de R$ 20.887,20.
Como estou realizando antecipação do emprestimo não vejo como foi calculado este valor pois a estou devendo mais do que peguei de emprestimo, e as parcelas que já paguei?? não amortiza? não estou concordando com o ocorrido, peço sua ajuda onde recorrer ?
Agradeço des de já.
Beto, boa tarde!
Pretendo trocar de apartamento. Não sei se compro um na planta por R$ 490 mil ou um usado por R$ 320mil.
Tenho condições de pagar o fluxo do apto. na planta até a entrega das chaves, totalizando, aproximadamente, R$ 110 mil, sem comprometer meu orçamento mensal, mas contando todas as reservas que tenho na poupança. Além disso, pretendo vender meu apto atual, que acredito, na época de entrega das chaves, em 2014, valerá uns R$ 250 mil. Por fim, terei uns R$ 30 mil de FGTS até as chaves. Portanto, terei que financiar uns R$ 100 mil.
Por outro lado, o meu apto hj vale em torno de 200 mil, e teria que financiar R$ 120 mil para comprar o apto usado.
Não sei o que fazer. Você poderia me aconselhar financeiramente?
Obrigada.
Boa noite Beto,
Em dezembro de 2010 fiz um financimanto imobiliario com a caixa economica com as parcelas decrescentes. O saldo devedor atual é de R$118.000,00 que consta no boleto que vai vencer no proximo mes, onde pretendo de quitar todo este valor, encerrando o financiamento. O perido do contrato é de 30 anos e ja paguei 1 ano e meio. Ainda resta um pouco mais de 28 anos. A minha pergunta é: A caixa economica vai oferecer um desconto por esta antecipação ou este saldo devedor ja esta com os descontos?
Obrigado
Marcelo
Prezados Beto, Boa tarde!
Tenho um imóvel financiado pela CEF no valor de R$ 50.000,00, mas hoje com saldo devedor aproximado de R$ 40.000,00 e pretendo utilizar meu FGTS de 9.000,00 para abater um pouco a dívida. Porém, gostaria de saber se posso usar o meu FGTS para pagar parte deste saldo, uns R$ 3.000,00. para reduzir parte do valor da parcela e utilizar o restante no valor de R$ 6.000,00 para reduzir o período do financiamento? Ou é necessário escolher alguma dessas opções, ou seja, reduzir parte do valor da parcela ou reduzir o período do financiamento?
Abração,
Rogério Silva
Olá, Rogério,
A melhor opção é abater o saldo devedor.
Abraço do Beto
Beto Veiga, boa noite.
Tenho uma dúvida, tenho um plano de aposentadoria privado, PLANO DE APOSENTADORIA INDIVIDUAL com uma parte patrocinada pela empresa, e outra parte por mim.
Mas tenho o seguinte dilema:
1) Posso resgatar a minha parte, porém perco a parte já depositada pela empresa.Nesta situação resolvo algumas dívidas, como uma dívida imobiliária com o Banco.
2) Posso patrocinar as duas partes para sacar o total no futuro, daqui a 12 anos. Porém terei que fazer várias contas e manobras para controlar os gastos, até uma recolocação de trabalho.
Com este quadro o que é melhor fazer, usar a opção 1 ou 2?
Boa noite, tenho um financiamento pela caixa e estou querendo amortizar no valor das prestações, gostaria de saber como faço o calculo, pra saber quanto minha prestação vai diminuir, obgado !
Boa noite Beto,
Em dezembro de 2010 fiz um financimanto imobiliario com a caixa economica com as parcelas decrescentes. O saldo devedor atual é de R$118.000,00 que consta no boleto que vai vencer no proximo mes, onde pretendo de quitar todo este valor, encerrando o financiamento. O perido do contrato é de 30 anos e ja paguei 1 ano e meio. Ainda resta um pouco mais de 28 anos. A minha pergunta é: A caixa economica vai oferecer um desconto por esta antecipação ou este saldo devedor ja esta com os descontos?
Também vou fazer um novo contrato, sou casado. Hj fiquei sabendo que vou ter que incluir o nome da minha esposa neste novo contrato. Sabe dizer se houve alguma mudança? Pq eu ja era casado quando assinei o contrato de 2010 e o nome dela nao esta no contrato.
Obrigado
Marcelo
Olá Beto, boa noite!
Gostaria de tirar uma dúvida.
Fiz um financiamento imobiliário pela Caixa Economica Federal em 24/11/2010. O valor financiado foide R$ 180.000,00 no sistema SAC com taxa a.a. nominal de 10,0262% e efetiva de 10,5%.
Hoje meu saldo devedor está em R$ 172.793,70, sendo que já paguei 19 parcelas. Fiz o financiamento em 360 meses.
Estou estudando uma forma de quitar o financiamento, mas não consigo entender como cacular o valor que deverei pagar.
No contrato tem uma cláusula sobre isso que diz (resumidamente): Liquidação Antecipada – a apuração do valor para liquidação serã composta pelo saldo devedor atualizado monetariamente e acrescido de juros remuneratórios calculados à taxa de juros prevista no contrato pelo período compreendido entre a data da assinatura do contrato e a data do evento.
Pode me ajudar a fazer um cálculo por cima?
Obrigada.
Boa tarde, comprei um imóvel financiado pela caixa com 20 anos, contudo por três vezes abatemos o saldo devedor, hoje iremos terminar com menos 10 anos. Temos ainda o saldo devedor. Minha pergunta: Sabemos que podemos abater com FGTS e outros recursos. Mas a caixa tem algum plano de desconto para este valor, já que nunca pagamos uma conta em atraso.
Ex. saldo devedor de R$ 5.000,00 desconto em cima deste valor. Ou o desconto é só dos juros?
Grata,
Olá, Marcelo,
Não creio que ofereça, porque hoje não há mais aquelse sistemas dsubsídio que havia no passado. Nada impede, contudo, de você pdeir o desconto. Se vier alguma coisa é lucro.
Abraço do Beto
Olá, Raiza,
Infelizmente, fica bem difícil eu aconselhá-la financeiramente com base exclusivamente nesses dados.
Você precisa, inicialmente, saber o que pretende.
Por outro lado, acho que você deve ser bem cuidadosa com a assunção de compromissos com base em imóveis para venda futura, porque, no vencimento da parcela das chaves, o construtor não vai querer saber se o seu imóvel atual subiu ou caiu de valor. Nem tampouco se você está ou nçao conseguindo vendê-lo para pagar a prestação.
Abraço do Beto
Olá, Abreu,
Segue uma postagem que fiz sobre o tema:
https://www.betoveiga.com/log/index.php/2012/07/liquidacao-antecipada-portabilidade-credito/
Abraço do Beto
Olá, Bernardo,
A princípio, não há desconto para pagamento de empréstimo da casa própria financiada pelo SAC.
Na realidade, você tem direito de pagar as parcelas somente de amortização, porque os juros já são “retirados” mensalmente. As parcelas finais são menores, de modo que você reuz muito o prazo de quitação.
Abraço do Beto
Olá, Elis,
Como os juros são calculados mensalmente, em função do saldo devedor, quanto mais você amortizar, menos juros pagará.
Abraço do Beto
Olá, Paulo,
A melhor forma é pedir o recálculo ao banco. As regras são bem restritas e eles reduzirão o saldo devedor líquido de juros.
Abraço do Beto
Olá, Marcelo,
O saldo devedor já está com os descontos.
Quanto à inclusão do nome da sua esposa, é assim mesmo. Para realizar operações com imóveis, tanto você quanto ela têm que assinar.
Abraço do Beto
Olá, Luciene,
O valor que você terá que pagar é o do saldo devedor.
Quando você faz um financiamento de 360 meses (30 anos!) a amortização é bem pequenininha e os juros são enormes (calcule 10,5% ao ano mensal +/- = 0,84%). A sua prestação leva mais de R$ 1.500 só de juros por mês, o que passar disso é amortização. Aí você tira a amortização dos R$ 180.000,00 (só a amortização, os juros são do banco) é aí calcula de novo quanto de juros terá que pagar na próxima parcela.
Por isso que um financiamento de 360 meses é um absurdo de caro.
Abraço do Beto
Olá, Sandra,
Se o seu financiamento é novo, isto é, não é daqueles que têm compensação de variação salarial, não há desconto a ser aplicado. Você pode pleitear com o banco, mas para eles, é muito melhor que você continue com o financiamento.
Abraço do Beto
Olá, Pretendo financiar um imóvel de R$ 230.000,00 pelo sistema SPEB (SAC) da Caixa Economica Federal, gostaria de saber se os juros são fixos, ou seja, se(por esse motivo ou outro), pode acontecer de as paracelas aumentarem muito durante o financimanto?
Obrigada!
estou financiando meu proprio imovel ja quitado pelo banco do brasil,posso pedir resgate do fundo de garantia para amortizar as prestações se por acaso ficar em dificuldades de pagar as mesmas?
Olá. Beto.
Gostaria de uma opinião sua:
Possuo um financiamento do carro, valor da parcela é R$ 708,00, em 48 vezes, paguei apenas 1 parcela. A ultima parcela é R$312,00.
Possuo outro financiamento de um terreno, valor da prestação R$ 398,00, em 360 meses,paguei 7 prestações, o valor da ultima é R$99,00.
A questão é a seguinte:
Minha renda atual me possibilita juntar R$ 1.500 por semana.Qual dos financiamentos seria mais vantajoso adiantar esses R$ 1.500 semanais até a quitação total.Pois quero quitar um e depois o outro.
Agradeço a atenção.
Gilvanir
Beto,
Acabei de comprar uma casa no valor de 118 mil, entrada de 14 mil,valor financiado 104 mil juros 5.5% ao ano e prestações de 360×878.
Duvida é o seguinte; fiz o pagamento da primeira prestação e agora recebi uma indenização de 80 mil, o que vc acha melhor, usar este dinheiro para amortizar o financiamento ou deixar na poupança ?
bom dia Beto.
gostaria de saber se o financiamento pela cef de imovel é similar a do cdc ou seja se eu paga a parcela atual + a ultima parcelo tenho direito a desconto na ultima parcela??
Olá Beto?
Tenho um financiamento da caixa com prazo de 300 meses e tenho um saldo devedor de 73.563,80 minha duvida é o seguinte tenho 20 mil e quero amortizar esse saldo no caso ele vai cair para 53.563,80 ? e ai posso escolher entre diminuir o prazo ou o valor da prestação?
ola Beto
fiz um financiamento pelo Sistema de Amortização Constante – SAC em 360 meses e gostaria de saber se pagando em um mes a primeira parcela e 3 ultimas as ultimas nao cobrariam juros?
Boa noite Beto,
Fiz um financiamento junto ao Santander de 265.000 em 30 anos e já paguei 1 ano. Vou vender o imóvel e quitar a dívida. Vc sabe se tenho algum desconto (sistema amortização).
Muito obrigado!