Para não dizerem que eu estou escrevendo só depois do leite derramado, fiz uma postagem sobre fundos imobiliários e CRI (O que é CRI“) que alertavam para o problema. Antes de continuar a leitura desta postagem, acho importante, para quem não conhece o assunto, ler esta outra sobre fundos de investimento.

Fundo imobiliário como investir

No início da semana, saiu uma nota do jornal Valor comentando sobre um fundo imobiliário que foi constituído unicamente para alugar o prédio no qual funcionaria um hospital. Me lembro até hoje do anúncio de lançamento do fundo.

Para quem não leu a postagem sobre fundos imobiliários e CRI, há diversas formas de obter remuneração com imóveis, mas a mais comum tem sido o aluguel dos prédios. De uma certa maneira, é uma forma de a empresa que vai se instalar não imobilizar o seu dinheiro, isto é, em vez de comprar um bem no qual ela irá funcionar, simplesmente ela aluga.

Para a empresa há uma série de vantagens, dentre elas a menor necessidade de recursos financeiros, e, de quebra, não vai ter o proprietário “no pé”, pedindo o imóvel de volta. Afinal, os fundos são constituídos com o dinheiro de várias pessoas, têm uma data de encerramento e etc.

Pois bem, o que aconteceu com este fundo específico do hospital? O hospital resolveu achar que estava pagando um aluguel alto demais para o fundo e requereu um pequeno desconto de 22%. O administrador do fundo, por sua vez, resolveu que não iria dar o “simbólico” desconto e a decisão do hospital foi não pagar o aluguel.

O que acontece com os cotistas do fundo? Bom, o imóvel é deles, mas não vão ver a cor do rendimento mensal enquanto o problema não for resolvido. Aliás, a solução parece até que vai precisar da via judicial. Ademais, quem arca com os custos judiciais é o fundo, ou seja, o cara que comprou as cotas.

Este é talvez o primeiro caso depois desta nova onda de fundos imobiliários, mas certamente não será o último. A moral da história aqui é saber quem está alugando o imóvel, para que ele será utilizado, etc. Enfim, trata-se de um procedimento comum de análise de qualquer investimento. Destaco que apesar de ser comum, não é algo que as pessoas costumem colocar em prática.

Pense, no caso desse fundo, o que vai ser necessário fazer para tirar o hospital de lá, se for o caso. Será uma verdadeira novela. E depois, o que fazer com o prédio? Vai alugar de novo para outro hospital? Qual? Se a estrutura do imóvel for voltada para um negócio com as características de hospital, como é que fica? E a reforma para que o bem possa ser alugado por outro segmento? Quero frisar que não estou aqui dizendo que este caso terminará assim, de jeito nenhum! Mas, e se acontecer? Estas são as perguntas que o investidor desses fundos tem que fazer a si e aos vendedores do produto antes de entrar na operação.

Acabo de ver outras ofertas de fundos com estas características. Galpões feitos sob medida para os clientes que irão alugá-los. É certo que um galpão é muito menos “personalizável” que um hospital, mas merece total atenção dos investidores.

Bom, acredito que você tenha entendido a minha mensagem: Não é para ficar fora desse investimento, mas é para ficar atento antes de investir.

Aproveite sua passagem e leia também:

17 Comentários

  1. Olá,

    Saberia me informar qual é o fundo que está com problemas?

    Obrigado,
    Carlos

  4. Existe um outro fator que ouvi de um conhecido, a supervalorização do imóvel na hora de constituir o fundo.

  5. Author

    Olá, Alexandre,
    Esqueci deste detalhe!
    Se o crédito já faz isso (joga o preço dos imóveis nas nuvens), imagine um dinheirinho fácil de um fundo “sem dono”.
    Pense no cuidado que o construtor vai ter com os gastos da obra…
    Abraço do Beto

  6. Muito boa a análise, esse é o risco de fazer um investimento em um fundo imobiliário com um único inquilino e de um único setor. Além disso, quando se trata de um hospital sempre é mais complexo, tendo em vista, que não é uma empresa que visa o “lucro” propriamente, é um empreendimento que tem como objetivo cuidar e buscar a qualidade de vida das pessoas, é preciso levar em conta a questão sentimental também! Como vai fazer com aqueles que estão se tratando no Hospital NSLU11B, via tirá-los dos seus quartos e mandá-los pra rua, ou outro hospital?! Eu mesmo investi em um fundo imobiliário que possui gestão ativa, e aplica em edifícios comercais e centros logísticos, até agora tem me agradado a política de investimentos deles, muito realista e preservando o caixa do Fundo! Aguardo novas análises sobre os fundos imobiliários, acho que ainda é pouco explorado pelos consultores e analistas de investimentos. Abraços.

  7. Excelente análise, parabéns! A forma correta de investir neste tipo de produto (assim como em ações) é diversificando. Um pouco em cada empreendimento, sempre estudando antes para saber os riscos. No futuro, teremos fundos que aplicam em fundos imobiliários, em que um gestor profissional faz esse tipo de análise. Mas antes é necessário que este mercado ganhe volume e liquidez.
    Abraço!

  8. Author

    Olá, Dr. money,
    Muito obrigado pela observação.
    Sobre esta afirmativa: “No futuro, teremos fundos que aplicam em fundos imobiliários, em que um gestor profissional faz esse tipo de análise.”, comento: este é o meu medo!
    Abraço do Beto

  9. Olá Beto,
    Parabéns pelo excelente trabalho no blog!

    “No futuro, teremos fundos que aplicam em fundos imobiliários, em que um gestor profissional faz esse tipo de análise.”, comento: este é o meu medo!

    Poderia esclarecer qual seria esse meio? Afinal não seria uma forma mais interessante para o pequeno investidor investir, sem exigir um conhecimento mais aprofundado e mais tempo para se dedicar à analise dos fundos em que investe?

    Abs

  10. Com certeza, é muito válido o comentário sobre fundos que têm apenas um imóvel ou um CRI nos ativos. O risco é enorme.

    Mas o risco é ainda pior no caso de “investidores” que compram imóveis direto. Na época da inflação, era claro que era um bom negócio investir em imóveis. Enquanto a inflação comia o dinheiro, os bens reais mantinham o poder de compra do investidor. Agora isso acabou, e de uma hora para a outra a bolha imobiliária pode explodir.

    Investir em imóveis é bom para quem entende. De preferência, profissionais.

  11. Author

    Olá, Luís André,
    Muito obrigado pelo seu profundo comentário.
    A ressalva de cuidado se aplica também para a contratação do administrador do fundo.
    Veja que este profissional estará diante de uma montanha de dinheiro e será o responsável pela escolha do ativo no qual irá investir. Ou seja, quem decide qual o imóvel a comprar é ele. Quem garante que haverá isenção nessa compra?
    Olha, poderia citar um ditado chulo aqui, mas prefiro dizer que para seu dinheiro crescer é preciso que você mantenha o olho nele e não “terceirize” esta atividade.
    As crises financeiras são ótimas para demonstrar o que eu sempre falo: se essas pessoas soubesse o que fazer com o dinheiro dos outros não haveria crise. Ponto.
    Os governos sabem muito bem como é bom administrar o dinheiro de terceiros. Não há dor alguma em gastá-lo.
    Abraço do Beto

  12. Eu tenho dinheiro aplicado nesse fundo, o NSLU11B. Ainda bem que conheço a vantagem da diversificação. Hoje aplico em 5 fundos diferentes, dos quais 3 estão batendo e muito a desvalorização do hospital.
    Aplico no PRSV11, HTMX11B, BBFI11B, BCFF11B (que não sai do lugar)e NSLU11B (que desvalorizou 26% na minha mão).
    Abraços

  13. Olá, Humberto
    Muito pertinente seu artigo, uma vez que essa modalidade de investimento vem ganhando destaque entre os pequenos investidores (me incluo nessa lista). Recentemente, entrou em negociação na Bolsa de Valores de SP cotas do The One Shopping – empreendimento a ser entregue em julho/2012 situado à Brigadeiro Faria Lima (código ONEF11). Embora me pareça um investimento sólido e não direcionado a um determinado cliente, gostaria de ter sua opinião antes de investir e comprar algumas cotas.
    Agradeço sua atenção de antemão.
    Abraço

  14. Author

    Olá, Murilo,
    Muito obrigado pelo comentário.
    Fica um pouco complicado para mim fazer este tipo de análise.
    Sou muito preciosista e, caso fosse fazer uma coisa assim, teria que ler cada linha do prospecto e verificar outras coisas, como a viabilidade econômica de mais um shopping no local, o que não é tarefa elementar.
    Assim, peço desculpas por não poder atender sua solicitação.
    Abraço do Beto

  15. Dr Money e Marcelo,

    Este Fundo de Fundos Imobiliario ja existe!

    Trabalho na area de real estate do banco J. Safra e temos o Fundo Imobiliario JS Real Estate Multigestao (JSRE11). Ele é um fundo de fundos focado na diverisificação e renda. Temos atualmente 15 fundos além de CRI na carteira.

    Nossa gestão é bem ativa, tendo ganho de capital nos fundos investidos. Este ganho de capital é realizado com parcimônia, uma vez que o foco do fundo é renda.

    O fundo foi criado em junho de 2011, a rentabilidade acumulada desde então é de aproximadamente 240% do CDI (líquido de 15% de IR).

    Qualquer dúvida estou a disposição.

  16. Boa noite Beto,
    Saberia me informar se o mesmo risco citado da CRI e FI aplica-se também para a LCI ? Grato

  17. Author

    Olá, Jeferson,
    Diria que não, porque a LCI tem a garantia, até R$ 70 mil, do FGC.
    Por outro lado, a LCI também tem como base operações de crédito imobiliário, mas o banco está entre ela e você.
    Se o valor for maior do que R$ 70.000, você corre o risco do banco quebrar e, aí sim, do crédito subjacente (sobre o qual o papel foi emitido).
    Espero que seja o que você tenha perguntado.
    Abraço do Beto

Comments are closed.