O Pedro fazz a seguinte pergunta sobre financiamento imobiliário:
Beto,
Tenho um financiamento imobiliário com taxa de 11,56% a.a + Tr no plano SAC, já paguei 2 anos, tenho o valor para liquidar tudo, compensa liquidar ou deixar o dinheiro na poupança e liquidar parcialmente a cada 2 anos com os depósitos do FGTS ? Obrigado
Olá, Pedro,
Não acredito que você consiga esta remuneração líquida facilmente e sem riscos. Além disso, há os seguros obrigatórios que aumentam o custo do seu financiamento. Minha opinião, nesse caso, é que você liquide o financiamento. Não creio que a liberação do FGTS seja suficiente para dar um retorno maior em termos equivalentes (computando o ganho do FGTS como retorno da aplicação).
Não esqueça de negociar um bom desconto no saldo devedor. Agora que as taxas estão mais altas o banco pode ter interesse em receber logo o dinheiro emprestado a você.
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Beto, hoje fui encerrar uma conta corrente. Chegando lá, pedi para alterar a forma de pagamento de um título de (Des)Capitalização, para ficha de compensação…aí a atendente tirou um extrato do mesmo:
Quantidade de parcelas pagas: 08
Valor de cada parcela: R$ 90,00
Saldo da Reserva Matemática: R$ 219,83.
Saldo disponível para resgate em 23/04/2009 (Fim da carência, se eu pedisse o cancelamento do mesmo): R$ 197,85.
Ou seja, dos R$ 720,00 depositados, sem contar os juros no período, sobrariam R$ 197,85. R$ 522,75 para o espaço!!!
Tenho um parcelamento de um imóvel pela caixa, terei desconto se for pagar a vista as parcelas restantes para quitação do imóvel?
obrigada.
Olá, Oliveira,
Se você for pagar à vista, dependendo da data do financiamento você pode ter um desconto, sim. É aconselhável preguntar à Caixa. Não há obrigatoriedade para planos novos, muito menos se aplicam as regras de liquidação antecipada de empréstimos.
Abraço do Beto
Bom dia, Beto.
Há 2 anos comprei um apartamento em Londrina/Pr no valor de 130 mil reais. Agora uma empresa de assessoria de crédito me ligou dizendo que a construtora tinha passado o meu processo para eles. Como a construtora fica em BH, e é muito dificil falar com eles e pedir documentos, preferi contratar os serviços dessa assessora.
Disseram que o apartamento valorizou e agora custa 153 mil reais. Já paguei 30 mil ao longo desses 2 anos. Estou usando 39 mil de FGTS.
Com medo de dar qualquer quantia em dinheiro e não receber o imóvel optei pelo financiamento bancário do restante = 84 mil reais, para que o banco verificasse todos os documentos da obra.
Já tenho esse valor e gostaria de quitar o mais rápido possível, mas a gerente do banco falou que não compensava quitar antes de pagar 1 ano de prestações… por causa dos juros, mas não entendi exatamente.
. Podem aumentar o valor do apartamento dessa forma, sendo que comprei na planta achando que pagaria muito menos?
Desde já agradeço.
Francisco
Olá, Francisco,
Está um pouco difícil entender tudo o que você falou. Qual o montante de saldo devedor? Também não entendi a questão de pagar um ano de prestações. Aliás, sempre que for fazer alguma coisa no banco. Escreva o que você quer e peça a resposta por escrito. Esta estratégia diminui a chance de receber “desculpas esfarrapadas”.
Abraço do Beto
BOA NOITE
MEU GENRO TEM UMA PREVIDENCIA PRIVADA ,QUE FEZ O RESGATE DA EMPRESA QUE FOI DISPENDO PARA ESTE BANCO.
SÓ QUE NESNTE TEMPO FICOU DESEMPREGADO QUASE 1 ANO E AGORA ESTÁ TRABALHANDO MAS ESTÁ ENCONTRANDO DIFICULDADE PARA PAGAR O FINANCIAMENTO DO SEU APTO.
SERA QUE ELE PODE CONSEGUIR EM JUIZO LEVANTAR PARTE DESSE DINHEIRO PARA QUITAR ESTE IMOVEL.
DESDE JÁ AGRADEÇO
Boa tarde Sr. Beto Veiga.
Eu tenho um contrato de financiamento habitacional (180 meses)pela Caixa Econômica desde 2008 (sistema sac/parcelas decrescentes) e gostaria de saber se posso quitar o saldo devedor total e se existe cobrança de algum juros ou taxas. Obrigado
Olá, Eduardo,
Sim, você pode quitar e os juros incidirão somente sobre o que ficou devendo até a data. Não há custos para quitar, mas aconselho que você entre em contato com o gerente da Caixa.
Abraço do Beto
Obrigado.
Veiga,
O contrato pelo Sistema De Amortização Constante SAC, em que o valor das prestações vão diminuindo mês a mês, os juros tb são calculados mês a mês (pré-fixados)?
Nesse caso, ao quitar o financiamento, teríamos desconto no saldo devedor???
Por gentileza, estou devendo 110 prestações na caixa, tenho um valor e pretendo abater parte da dívida. Gostaria de saber se há diferença na cobrança de juros o abatimento por tempo ou valor da prestação. Em qual dos dois casos eu pagaria menos juros?
Olá, Celia,
O valor das prestações não é uma boa, porque aumenta o montante de juros pagos. A melhor opção sempre é manter o valor da prestação e reduzir o número de de meses.
Abraço do Beto
Olá, Dandra,
Sim, os juros são calculados mês a mês, mas só para a parcela da TR e dos impostos. Há uma parcela pré e outra pós.
O saldo devedor, normalmente, já é calculado sem juros, para o caso de você querer liquidar a operação.
Abraço do Beto
Tenho um financiamento de imóvel para o qual foi aberta uma conta bancária com o objetivo de descontar as parcelas. Até pouco tempo atrás conseguia desconto da tarifa de manutenção e agora estão cobrando R$ 16 por mês, sujeito a aumentos progressivos. Descobri que foi venda casada e que fui enrolado com os descontos até prescrever o prazo de reclamação (3 anos). Posso solicitar o encerramento da conta e a emissão de boleto para pagamento das parcelas ou o contrato que prevê o débito em conta é impedimento para o encerramento da conta e alteração da forma de cobrança?
Tenho um financiamento de 240 meses na Caixa já paguei 30 meses e fui pedir para calcular a quitação. Financiei R$80.000,00 já paguei R$27.000,00 e o saldo que me apresentaram foi de R$71.500,00. Não teriam que descontar os juros e taxas das prestações a vencer? Esse valor é injusto.
Obrigada
Olá! Adquiri um imóvel cujo valor a ser financiado será de R$ 150.000,00 em 360 meses, a juros efetivos de 9,5% + TR (SAC). Tenho os seguintes investimentos: R$ 75mil em açoes as quais seriam vendidas com prejuízo de R$ 5.000,00; R$65mil em fundos de açoes e renda fixa c/ rendimento médio de 10%, R$25mil em poupança. O que seria me mais vantajoso? a)Amortizar parte do saldo devedor antes de fechar o financiamento a taxas acima citadas (9,5% + TR);
B)Pedir financiamento dos R$ 150mil e antecipar prestações reduzindo prazo do financiamento c)Financiar R$150mil e diminuir o valor principal;
E se for amortizar, só devo utilizar o valor aplicado em poupança?
Grata, desde já.
Estou em atraso em 3 prestações de 366,00 do meu financiamento imobiliario com a Caixa, eu irei perder a minha casa própria?
O banco pode negociar esses tres meses para eu pagar junto com as proximas prestações?
Oi Beto, tenho uma dúvida, você pode me ajudar, por favor?
Comprei um apartamento ano passado e financiei R$100.000,00 a 8,89%a.a. em 120 parcelas, amortização SAC.
Peguei a 1ª prestação dia 17/01/2011 no valor de R$ 1.631,85.
Hoje, dia 04/07, já paguei 6 parcelas – total de R$ 10.094,89 e meu saldo devedor ainda é de R$ 95.534,66.
Ainda não fiz a 1ª retirada do FGTS após a entrada e tenho R$ 4.484,27 de saldo. Juntei na poupança R$4.000,00 e no CDB R$10.000,00
Minha dúvida é: devo pegar esses R$ 18.484.27 e fazer uma amortização do saldo devedor ou deixo esse dinheiro na poupança rendendo até eu juntar o suficiente para quitar??? Obrigada!!!!!
Oi Beto
Você pode me ajudar com uma resposta?
Obrigada
Olá, Marcela,
Sua resposta será a postagem de terça que vem.
Abraço do Beto
Fiz um financiamento de 30.000,00 na caixa prestação descrescente, hoje tenho dinheiro para quita-lo. você acha que compensa, sabe não vejo o saldo devedor abaixar e já paguei 5600.00
Olá, Erix
É como eu expliquei: se este dinheiro não irá lhe fazer falta, pague logo a dívida. Os juros que você está pagando são maiores do que os que você está recebendo.
Abraço do Beto
Olá, Beto!
A questão é: se eu mensalmente pagar 2(duas) parcelas de um financiamento imobiliário SAC feito em 360 meses, a quantidade de juros total pago será a mesma se eu tivesse financiado em 180 meses?
Muito obrigada.
Elaine Pedroso
Oi Beto,
Só complementando, minha dúvida, à respeito da quitação do saldo devedor, meu finaciamento foi de 30 anos, o valor na época foi R$ 33.000,00.
Obrigado!
Olá, Marcelo,
Vide a resposta na sua pergunta feita na postagem:
https://www.betoveiga.com/log/index.php/2011/07/antecipacao-financiamentos-imobiliarios/
Abraço do Beto
Beto, boa noite!
Seguinte, tenho um financiamento imobiliário da CAIXA, de R$ 128.0000, em 360 meses, na tabela SAC, a juros de + ou – 9,6% a.a.
Em Janeiro de 2012, terei R$ 20.000 (FGTS) em mãos para amortizar a divida.
O que é melhor fazer? Entendo que existe dois modos de amortizar a divida:
1) Pagando de trás pra frente, pagarei somente a amortização do valor financiado (sem juros, Taxa da conta e Seguro), reduzindo o tempo e custo do financiamento.
2) Do saldo devedor, que em janeiro será de + ou – de R$ 124.800, amortizo R$ 20.000, e o juros da próxima prestação será em cima de R$ 104.800.
Obrigado pela ajuda!
Abs,
Renan
Olá, Renan,
É a mesma coisa.
Abraço do Beto
Olá Marcelo,
vou fazer um financiamento de 89.660,00 de um imóvel, estou em dúvida em quantos meses seria melhor. em 360 meses a 1º parcela será de 873.00,50 e última de 282,54. em 240 meses a 1º parcela é de 1.004,30 (27,7% da minha renda) e a última de 414,99. o que você considera sobre isso?
Beto, desculpe pela troca dos nomes.
Olá, Olga,
Eu acho que dinheiro emprestado é apenas para o tempo que precisamos dele.
30 anos é uma eternidade!!!!
Pedir dinheiro emprestado por este prazo é uma maravilha para o banco.
Lembre-se de levar em conta o percentual da renda em termos líquidos. Pensar em renda bruta é outra coisa difícil.
Abraço do Beto
muito obrigada beto
Bom dia, tenho um financiamento na Caixa, fiz em janeiro desse ano, ja paguei 5 parcelas, no boleto vem me informando o saldo devedor que é de 56.480,00 gostaria de saber se eu fosse quitar esse financiamento, o valor que eu deveria pagar era esse de 56.480,00 ou teria mais alguma despesa ou juros?
tenho um financiamento da casa propria e faltam bastantes prestações, consegui um bom dinheiro e fui ate a caixa para quitar as prestações e eles não me deram desconto nenhum. gostaria de saber se perante a lei eles soa obrigados a dar descontos….. e refernete ao seguro pago não deveira ser retirado o valor… chamam de seguro prestamista? pode tirar esta duvida obrigado. por favor me responda tbm via e mail. obrigado
Olá Beto,
Tenho um financiamento de imovel no BB, no valor de 270 mil reais, com juros de 8,3% ao ano. Recentemente, vendi um outro imóvel no valor de 195 mil reais. Gosataria da seguinte orientação:
Compensa eu amortizar minha dívida agora ou é melhor aplicar esse dinheiro e esperar outras fontes de recursos, para quitar integralmente o saldo residual? Minha previsão é que, dentro de quatro meses, consiga os 70 mil restantes.
Grato.
Olá, André,
O saldo devedor é corrigido mensalmente, de forma que não caberia desconto (óbvio que sempre aparece alguém com alguma ação para questionar os índices de correção).
No que se refere ao seguro, novamente, ele é autorizado. Não tenho conhecimento da jurisprudência sobre questionamentos da sua legalidade.
Abraço do Beto
Olá, Marcelo,
Eu acho que este processo de pagamento antecipado de prestações não deve ser muito complicado. Se for, você espera os quatro meses, se não, acho que vale a pena liquidar logo, porque apesar de juros de 8,3%, pode ser que você tenha outros encargos. Este percentual deve ser o que você receberia em aplicações financeiras de curto prazo, depois de tributado.
Acho que a diferença seria pequena em qualquer direção, principalmente em relação ao tempo da aplicação.
Abraço do Beto
Boa tarde Beto…
Estarei financiando um imóvel e gostaria de saber qual banco me dá uma condição melhor ( Itaú ou CEF ) ; O valor que será financiado será de R$ 180.000 ; Vi em outras perguntas que vc não aconselhou as pessoas a quitarem suas dívidas com o FGTS e sim com recursos antes do prazo ; Mas não é pior tirar seu dinheiro de uma aplicação que rende mais q o FGTS p pagar ao invés de só usar o fundo , visto que , esse último rende pouquíssimo e depois do imóvel quitado não poderei usá-lo p mais nada ; Não vale a pena pagar mais juros , mas utilizar somente de seu FGTS ? ABS…
Olá, Marcelo,
A princípio, não sei qual é o melhor. Tendo a acreditar que a CEF tem mais chance de ganhar. Antes de fechar o contrato, peça o CET de cada uma e compare. Lembre-se que as operações têm que ser exatamente iguais para que o CET tenha alguma comparabilidade.
Lembro que as taxas de juros estão caindo e se comprometer com uma operação de longo prazo precisa ser uma opção bem pensada.
Eu não falei que as pessoas não deviam utilizar o FGTS para quitar as dívidas. Eu disse outra coisa: É melhor usar o FGTS para reduzir o saldo devedor do que para reduzir a prestação. O FGTS pode ser utilizado para uma ou para outra coisa, mas a redução do saldo devedor é a financeiramente mais adequada. Lógico que isso pode ser visto de forma diferente, numa situação específica de necessidade financeira, mas é a exceção.
Abraço do Beto
boa noite eu gostaria de saber se posso quitar o meu financiamento da caixa pagando a parcela do més e mais duas ultimas.
Olá, Hercules,
Pelo que sei, o mínimo de antecipações da Caixa é de três parcelas. Nesse caso, dá, sim.
Mas aconselho que pergunte a eles.
Abraço do Beto
Ola Beto!
Tenho um apto. financiado pela CEF, com juros de 8,1 aa, em 204 parcelas, das quais faltam 140, com valor de 800,00. Tenho 15 mil de FGTS (4 anos) e 5 mil de poupança. Solicitei um calculo de amortização e recebi o seguinte:
por prazo: de 140 para 62 prestações e
por diminuição do encargo: parcelas de 800,00 cairiam para 478,00. O que compensa mais: amortizar no saldo ou na parcela? Compensa utilizar o dinheiro aplicado ou só o FGTS?
Obrigada pela atenção.
Isabel Frazão
Olá, Isabel,
O texto da postagem já traz a resposta.
Sobre utilizar o FGTS, eu faria a redução do prazo e deixaria a prestação como está. Se você não estiver em dificuldades financeiras para pagar as prestações, os juros serão bem menores.
Para saber se vale usar a Poupança, leia novamente o texto.
Abraço do Beto
Olá beto, bom dia
O que devo saber antes de chegar a uma agencia pra quitar parte de meu financiamento??
tipo de quitação, valor que quero pra primeira parcela(no caso de diminuição do tempo),……
mas alguma coisa importante estou esquecendo??
Obrigado.
Ricardo
Olá, Ricardo,
A princípio, você precisa saber quanto vai reduzir no valor do saldo devedor. As regras de redução estão estabelecidas, por isso, não vejo nada mais a se preocupar. Lembre-se que é melhor reduzir o número de parcelas do que o valor da prestação.
Abraço do Beto
Prezado Beto, boa tarde.
Estamos na seguinte situação, adquirimos um imóvel comercial com minha esposa, e colocamos o contrato inicialmente no nome dela. Porém como decidimos que pretendemos investir futuramente em imóveis abrimos uma empresa para administração de imóveis a fim de pagar menos impostos com o rendimento. Neste momento estamos próximos à entrega das chaves e queremos fazer a cessão de direitos para a PJ, onde a incorporadora nos pede uma carta de crédito em nome da PJ, o que o banco não quer conceder (pelo fato da empresa ser nova e não possuir histórico), mesmo considerando que na PJ sou eu e minha esposa, portanto poderíamos ser os próprios fiadores(e temos conta e investimentos que ultrapassam o valor a ser quitado neste mesmo banco). Este é o primeiro ponto de entrave, como solucionar isto se optarmos pelo financiamento? O que podemos pleitear com o banco? O banco é obrigado a fornecê-la?
O segundo ponto, é que descobrimos que a maior parte das instituições financeiras não faz financiamento imobiliário para empresas, ai voltamos até a questionar se foi uma boa idéia ter mudado de PF para PJ, pois a empresa já está constituida.
E finalmente a questão principal é, tendo o valor total para quitar em mãos, vale a pena finalizar a dívida, ou tentar este processo de cessão, e depois buscar um financiamento em nome da PJ, ou talvez carta fiança, ou algo parecido que exista para PJ?
Considerando que o banco que tem o financiamento pré aprovado para o empreendimento cobra 11,9%aa+TR, para PF, diz que para PJ pode ser maior (fora a documentação a ser solicitada). E o valor que temos está investido em CDB a 100,5% do CDI, agradeceríamos por sua resposta e análise.
Olá, Paulo,
A ideia de abrir uma empresa pode ser vantajosa se você tiver uma carteira de imóveis de bom tamanho.
Sobre o financiamento, você pode deduzir do texto que coloquei acima. Numericamente falando, a menos que as taxas de juros subam, o financiamento está mais caro do que o rendimento que você obtém no CDB. Lembrando que neste último você ainda vai pagar imposto de renda.
Abraço do Beto
Boa dia Beto,
Aproveitando o ensejo sobre o tema tratado, gostaria da sua opinião sobre a minha situação.
Tenho interesse em financiar (em 10 anos) um apto no valor de 200 mil reais, dando de entrada 40 mil reais. Minha renda bruta é de R$ 8.500,00. Pago atualmente aluguel de R$ 850,00 e tenho conseguido poupar mensalmente cerca de 4 mil reais.
Sei que consigo, em cerca de 4 anos, comprar o apto à vista no valor proposto, porém, nesse mesmo prazo irei desperdiçar cerca de uns 45 mil com aluguel, sem contar a possível valorização do imóvel.
Além disso, possuo a vantagem de poder financiar junto ao Banco do Brasil com juros de 8,4% ao ano (convênio).
Fazendo uma simulação no site (prazo de 10 anos), arcaria com o valor inicial do financiamento (sistema SAC) de R$ 2.500,00. Considerando que não irei mais pagar aluguel (850 reais) e já conseguia poupar 4 mil reais antes, ainda me sobrariam cerca de R$ 2.350,00 para poder amortizar o saldo devedor e com isso quitar em menos de 10 anos.
Acredito que seja um bom negócio, todavia, pra mim não ficou claro, pelo Banco do Brasil, como se daria a amortização antecipada, ou seja, se descontaria exatamente o valor do saldo devedor que aparece na simulação, sem juros e tarifas (seguro, administração, etc) ou incidiria tudo (principal, algum tipo de juros e tarifas).
Já li e reli a minuta do contrato (http://www.bb.com.br/docs/pub/voce/dwn/contratosfh.pdf), além de já ter conversado com duas funcionárias do banco sobre esse assunto, porém, ainda não consegui entender como funciona a amortização antecipada, mesmo pq ambas as funcionárias se divergiram nas respostas.
Assim, se puder me ajudar, sobretudo, com exemplos, ficarei muito grato.
Atenciosamente.
Olá, Vinicius,
Veja, você fala que ficará perdendo dinheiro com aluguel. Na realidade, você também perderá o dinheiro com os juros que irá pagar. Nos primeiros meses ele será de mais de R$ 1000, portanto, maior do que o aluguel de R$ 850. Você estará jogando no lixo R$ 100o e não mais 850. Contudo, a taxa de juros é realmente boa!
O problema é a valorização do imóvel, realmente. Se ela continuar no ritmo que veio até aqui, você ganha, mas, se não, é melhor ficar no aluguel e juntar a grana.
A amortização é feita na base da redução do saldo devedor. Todo mês o saldo devedor é atualizado e você pode reduzi-lo, reduzindo os juros, consequentemente. Não tem mistério. O que eu não sei é qual a quantidade mínima de amortização que o BB aceita. Só com o banco. Se eles não estão sabendo, imagine como é que eu vou saber…rs
Se não ficou claro algum passo, me fale que eu esclareço.
Abraço do Beto
Muito Obrigado, Beto!
Acho que tens razão. Talvez seja melhor eu continuar poupando, tendo os juros a meu favor, enquanto acompanho o andamento do mercado imobiliário.
Muito legal o seu site. Sucesso pra ti!
Abraço.
Olá, Vinícius,
Eu agradeço seus comentários.
Abraço do Beto