O que você acha pior: pagar 10% de comissão à imobiliária para alugar o seu imóvel ou 1% ao ano de taxa de administração ao banco para cuidar dos seus fundos de investimentos?

É claro que a primeira pergunta a ser feita é: qual o retorno ponderado pelo risco que uma e outro estão proporcionando, mas vamos pular um pouco esta parte.

Na prática, a comissão cobrada pelas imobiliárias para administrar a locação de imóveis, adotado pela esmagadora maioria dessas empresas é de 10%.

Eu pensei: “dez por cento! Fico reclamando dos bancos que cobram mais que 1% ao ano para administrar os fundos de investimento (há banco que cobra 5%). Os bancos são é bonzinhos…” .

Olhar para os números sem uma análise pode nos levar a conclusões equivocadas. Vamos fazer as contas e descobrir o que realmente é caro: os 10 ou o 1%, pelo menos comparando apenas um com o outro.

Se o aluguel representar 0,5% do valor do imóvel, um apartamento que valha R$ 100.000,00 custará ao inquilino R$ 500,00, e a comissão da imobiliária será de R$ 50,00 por mês, o que totalizará R$ 600,00 em um ano.

Vamos agora para o caso do investimento em um fundo que rendesse exatamente a mesma coisa, por exemplo: Aplicação de R$ 100.000,00, com ganho bruto de R$ 6.000,00, e taxa de administração de 1%. Lembre-se que a taxa de administração do banco incide sobre o patrimônio e o rendimento, e é cobrada, de forma proporcional, a cada dia. Assim, 1% de R$ 106.000,00 seria aproximadamente R$ 1.060,00.

Este cálculo pode estar sujeito a várias críticas, porque foi bem simplificado, então, vamos levantar algumas. A primeira é que o aluguel poderia ser mais alto, o que representaria uma comissão maior. Ok, se o retorno do imóvel for de 1% (bem difícil, hein?) você pagaria R$ 1.200,00 de comissão.

Outra crítica que poderia surgir é que o retorno do fundo pode ser maior do que o 0,5% do valor do imóvel. Rendendo 1% ao mês não capitalizado (se for fundo conservador, está difícil encontrar algo assim), você seria cobrado no banco em R$ 1120,00.

São minúcias que podem alterar um pouco as contas, mas que, no frigir dos ovos, demonstra que a taxa do banco é um pouco mais cara que os 10% da imobiliária.

Lembre-se que todas as contas foram feitas com 1% de administração do fundo. Imagine se cobrarem o dobro ou o triplo…

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8 Comentários

  1. Vale lembrar que a divulgação da rentabilidade dos fundos já é liquida da taxa de administração.

  2. Author

    Olá, Jorge,
    Muito obrigado pelo comentário.
    Abraço do Beto

  3. Beto, ainda está fora do cálculo apresentados custos decorrentes da gestão do patrimônio. No caso do fundo estes custos já estão cobertos.

  4. Há um fator muito importante que faltou na análise: A receita com aluguel é tributável como renda e facilmente pode se encaixar na alíquota de 27,5%. No caso do fundo o imposto incide sobre o rendimento, o que dá uma diferença boa. No mais acho que são diferenças pequenas…

  5. Author

    Olá, Vicente,
    O imposto de 27,5% só incide no caso do proprietário ter uma renda que atinja o percentual máximo de tributação. De uma certa maneira, ele aplica-se em algo que é o rendimento. Pois testamos tratando do rendimento do imóvel.
    O fundo, independentemente da renda do investidor (se ele ganhar um salário míninmo por mês), haverá tributação na fonte que pode chegar a 20%, e ainda é na forma de come-cotas.
    De qualquer forma, agradeço o comentário que auxilia muito no debate.
    Abraço do Beto

  6. Author

    Olá, Kleber,
    Digamos que você tem parte de razão, porque há uma série de custos cobrados pelos fundos e que não estão apresentados aqui. Além disso, há uma certa adminitração de patrimônio no outro caso também, porque é feita uma pesquisa, avaliação na hora de contratação do inquilino, enfim, diversas ações no sentido de manter o aluguel em dia.
    Agradeço o comentário.
    Abraço do Beto

  7. Beto, um ponto que deve ser levado em consideração é a valorização do Imovel.
    Então, mesmo que o rendimento que voce tenha em uma determinada aplicação seja alto, vale confrontar com o lucro obtido pelo aluguel + INCC, por exemplo.

  8. Bom dia, meu apartamento está alugado por 550,00, pago 15% a imobiliária pois é com garantia. Além disso eles descontam desses 550,00 uma taxa administrativa de 82,00 desde julho, está correta essa cobrança?

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